2026年1月9日，全国企业破产重整案件信息网发布公告，新城控股集团股份有限公司旗下项目公司——南京新城万博房地产开发有限公司，被债权人绿城建筑科技集团有限公司申请破产审查，案件由南京市建邺区人民法院依法受理审查。这一涉及总投资约50亿元的城市商业综合体项目进入司法程序，再度引发市场对房企商业资产运营压力、项目风险隔离及债务化解进程的高度关注。
公开信息显示，南京新城万博房地产开发有限公司为新城控股旗下全资或控股子公司，主要承担南京建邺吾悦广场的开发、建设与运营管理工作。该项目是新城控股在南京布局的重点商业综合体，定位区域商业中心，总投资规模较大，是当地具有一定影响力的商业地标项目。此次债权人提出破产审查申请，核心原因是双方存在到期债务纠纷，南京新城万博房地产未能按期清偿相关款项，债权人依法通过司法途径主张债权。
截至目前，该案仍处于破产审查阶段，南京市建邺区人民法院尚未作出受理破产申请或宣告破产的裁定。从法律程序上看，破产审查仅为司法介入的起始环节，不等同于企业已破产、项目终止运营或商场关闭。据实地探访及市场信息反馈，南京建邺吾悦广场目前仍处于正常营业状态，商户经营、客流及消费服务未出现明显中断，项目运营主体与开发主体在法律与经营层面保持相对独立。
此次破产审查申请，折射出当前商业地产面临的普遍性压力。近年来，受消费复苏节奏、商业运营成本上升、资产估值下行、融资环境收紧等多重因素影响，全国范围内多个城市综合体、购物中心出现出租率下滑、现金流承压等情况。部分前期投资规模大、回报周期长的重资产商业项目，在行业调整期更容易出现工程款、金融借款、运营费用等债务逾期，进而引发诉讼、执行乃至破产审查等司法程序。
新城控股长期坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，吾悦广场为其核心商业产品线，在全国多地布局大型商业综合体项目。面对行业深度调整，公司近年来持续优化债务结构、压降有息负债、放缓拿地节奏，将保障公开市场债务履约、维护集团主体信用作为经营重点。从已披露信息来看，上市公司层面未出现债务实质性违约，整体经营与债务管理仍处于可控状态。
但与此同时，新城控股同多数规模房企一样，面临项目端风险分散暴露的压力。各地项目公司多为独立法人主体，独立核算、独立负债、独立承担法律责任。当单个项目销售不及预期、商业运营现金流不足、资产处置困难时，容易出现局部债务违约，并触发司法程序。此类风险通常局限于项目公司层面，在风险隔离机制下，一般不会直接传导至上市公司集团本部，但会对企业品牌声誉、资产处置环境及市场信心形成一定影响。
从行业实践来看，项目公司进入破产审查，通常有三种走向：一是双方达成和解，债权人撤回申请，企业通过资金调度、资产盘活化解债务，程序终止；二是法院裁定受理破产，进入重整程序，通过引入投资人、债务重组、资产盘活等方式实现项目重生；三是重整不成，依法进入破产清算，资产通过司法拍卖处置偿债。
对于南京新城万博房地产而言，其核心资产为建邺吾悦广场相关物业及权益，具备一定商业价值与盘活空间。若企业能够与债权人达成债务解决方案，或通过资产处置、引入合作方等方式补充现金流，仍存在化解风险、退出司法程序的可能。目前，商场正常运营所产生的现金流，也为债务协商与风险化解提供了一定基础。
此次事件也为行业带来多重启示。其一，商业地产已从规模扩张转向精细化运营，重资产、高投入、慢周转模式面临严峻考验，运营能力与现金流管理成为项目生存关键。其二，房企项目公司风险呈现多点散发特征，风险隔离虽能保护集团主体，但项目端违约频发仍会冲击市场信心。其三，工程款、供应商款等经营性债务，正成为继金融债务之后，触发房企司法风险的重要诱因，法治化、市场化处置成为常态。
截至发稿，南京市建邺区人民法院尚未就南京新城万博房地产开发有限公司破产审查一案作出正式裁定，新城控股及相关方未披露进一步的债务化解方案或进展。该项目后续能否达成和解、顺利重整，商场运营能否持续稳定，将成为市场关注焦点。
作为行业调整期的又一起典型案例，南京吾悦广场项目公司破产审查事件，再次提醒市场：房地产行业风险出清已进入深水区，商业资产风险、项目端风险、经营性债务风险仍需高度警惕。未来，稳健运营、现金流安全、风险前置管控，将继续是房企穿越周期、实现可持续发展的核心前提。
本次南京新城万博房地产开发有限公司被申请破产审查，既是房企项目端风险化解的个案，也折射出当前商业地产与房地产行业深度调整的现实压力。
（来源：鲁观天下）
