近日，济南城市投资集团有限公司（下称“济南城投”）最新披露显示，截至2025年9月末，其东城逸家、鼎秀家园和西江华府三大已完工项目仍有约73亿元存货未售。
约73亿元存货
记者查阅济南城投今年4月发布的《2026年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书》注意到，公司披露，截至2025年9月末，其已完工的东城逸家项目、鼎秀家园项目和西江华府项目销售进度分别为65.45%、96.97%和68.17%，根据平均销售单价保守计算，预计未来可销售回笼资金合计约73亿元。
根据募集说明书，从建设日期看，这三个项目开发时间较早——东城逸家项目为2015-2017年，鼎秀家园项目为2017-2019年，西江华府(B、C、D地块)为2014-2020年。三个项目均位于济南东部，其中，东城逸家在奥体片区，另外两个项目位于龙洞片区。
记者注意到，回溯近年来的销售节奏，上述项目曾经历过一轮集中推盘。
2023年，济南城投旗下平台一次性释放东城逸家与西江华府合计约6000套房源。市场信息显示，其中东城逸家约4000套、西江华府约2000套，且均以现房形式入市，一度被视为对济南中高端住宅市场供应的阶段性缓解。
上述募集说明书披露的数据截至2025年9月末。自去年9月至今，房地产市场整体销量仍偏弱，相关项目销售进度预计变化有限。
土地开发、房地产两大板块
合计占比超过六成
从业务结构看，房地产相关业务仍是济南城投的重要板块之一。其主要业务包括土地开发整理、供水及供水工程、保障性安居工程、住宅地产、商业地产等。
根据募集说明书披露，报告期内，公司保障性安居工程收入主要来自中央商务区安置房、华阳路片区安置房、燕山新居安置房、经十一路安置房、北大槐树安置房、CBD安置房、南辛庄片区、文庄片区租赁住房试点项目；住宅地产收入主要来自西蒋峪、西江华府、东城逸家、二药北、逸山府项目。
公司称，住宅地产毛利率较高，主要系项目建设时间较早，土地及建设成本较低所致。其商业地产收入主要来自商铺、CBD控制中心（诚挚大厦）、雪山片区1期B01地块（深蓝时光）、奥体中心东侧12#地块一期（环贸中心）、奥体中心东侧13号地块（环贸中心）。
对于商业地产和住宅地产布局，济南城投提到，重点建设CBD控制中心、CBD4-14地块（城投大厦）、奥体东商业、东城逸家、鼎秀家园、二药、西江华府等项目。
从整体经营数据看，济南城投4月底发布的2025年公司债券年度报告显示，2025年，公司实现营业收入147.47亿元。分板块来看，土地开发整理业务收入47.78亿元，占比32.40%；房地产开发与经营业务收入43.92亿元，占比29.78%，两大板块合计占比超过六成。
公司亦在年报中提到，受宏观经济形势的影响，公司土地开发整理业务收入有所下降；受房地产行业环境影响，公司2025年房地产开发与经营业务成本较上年同期增加58.38%，毛利率较上年同期下降41.04%，主要系当期销售的房地产项目拿地时间较晚、成本较高，毛利率下降所致。
（记者/孙罗南 来源：经济导报）
