3月31日，中国海外发展发布2025年全年业绩，在行业深度调整期，中海地产以权益销售额行业第一的成绩维持规模体面，但盈利端连续两年大幅下滑，昔日“利润王”光环持续褪色。与此同时，公司全年斥资超900亿元逆势拿地，重仓一线城市高价地块，规模扩张与盈利萎缩的矛盾愈发凸显，长期盈利前景承压。
2025年，中海地产实现营业收入1680.9亿元，同比下降9.2%；股东应占溢利126.9亿元，同比减少18.8%；核心股东应占溢利130.1亿元，同比下降17.2%。这是公司核心利润连续第二年下滑，2023年至2025年，归母净利润从256.1亿元降至156.36亿元，再跌至126.9亿元，两年间利润规模缩水超五成。
盈利下滑核心源于毛利率持续走低。2025年中海地产销售毛利率仅15.5%，较2024年下降2.2个百分点，较2023年的20.32%下降近5个百分点。作为以成本控制见长的头部房企，毛利率持续下滑意味着盈利空间被持续压缩，即便销售规模维持高位，利润转化能力也大幅减弱。
多重因素挤压盈利空间。一方面，土地成本持续攀升，2020年至2025年，中海地产新增项目权益楼面价从0.99万元/平方米升至2.08万元/平方米，涨幅超110%，而同期签约均价涨幅仅约10%。另一方面，市场下行叠加限价政策影响，销售端价格上行空间受限，“高地价、限售价”的双重挤压导致毛利持续收窄。
盈利颓势短期难逆转。中海地产2025年新增土储多为一线城市核心地段高价项目，未来两三年进入结转周期后，将进一步压制毛利率表现。同时，已售未结转金额下滑，收入端仍存下行压力。多家机构预测，2026至2028年公司核心净利润将持续下滑，或现连续五年利润走低态势。
与盈利下滑形成反差的是，中海2025年在土地市场激进扩张。全年在内地15城及香港获取35幅地块，权益地价达924.2亿元，拿地金额位居行业首位，远超2024年同期水平。第三季度单季权益地价365.24亿元，同比大增近五倍，10月再以44.65亿元拿下上海徐汇区高价地块 。
拿地高度集中于核心城市，香港及北上广深五城购地金额占比73.9%，一线及强二线城市货值占总土储86.5%。以上海为例，全年拿下5宗核心地块，总金额约300亿元，其中徐汇云锦路地块楼面价14.85万元/平方米，创全国非风貌住宅用地单价纪录，项目保本售价需超18万元/平方米。
激进拿地暗藏多重风险。高价地集中入市将持续压制未来毛利率，若市场回暖不及预期或售价上涨空间有限，高成本项目将成为盈利负担。同时，产品结构高度集中于高端市场，部分城市豪宅项目去化缓慢，北京多个项目网签去化率不足20%，高价库存去化压力凸显。
尽管财务指标仍处行业高位，净负债率34.2%、融资成本2.8%、连续三年经营性现金流净流入超百亿，但财务安全垫难以抵消主业盈利持续下滑的隐患。商业运营收入虽可覆盖利息支出，但规模仅72亿元，难以扭转地产开发主业盈利萎缩趋势。
当前中海地产陷入“规模维持、盈利失血”的矛盾局面。权益销售登顶依赖核心城市高价项目支撑，但高价拿地进一步压缩利润，形成“拿地——销售——毛利下滑”的负向循环。行业调整期，公司逆势扩张更像是一场豪赌，押注一线城市资产价格上涨与政策松绑，但若市场持续低迷，高价地将持续拖累业绩。
作为曾经的行业利润标杆，中海地产连续两年盈利下降，已暴露发展模式的深层问题。在行业总量萎缩、结构分化的背景下，单纯依靠规模扩张与重仓核心城市的策略，难以重塑盈利优势。未来如何平衡规模与利润、消化高价库存、修复毛利率，将决定这家老牌房企能否走出盈利困局。
（文/九裘小妹 来源：九州商业观察）
