“与房子还没建好就急着出售不同的是，鲁能公馆是建好一年多仍未没开盘。”东莞市民胡先生告诉记者。
鲁能公馆在2017年2月17日开工，同年被评选为东莞市最期待楼盘项目之一，该项目已在2019年取得预售证，但到2020年上半年仍未有入市的消息。
鲁能公馆是鲁能集团有限公司（简称“鲁能集团”）4年前拿下的东莞市茶山镇的“地王”项目。
2020年3月22日，中央纪委国家监委网站公布“对国家电网第三轮巡视整改进展情况的通报”（简称“通报”）。通报称，国家电网坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务。
目前国家电网房地产板块的鲁能集团，在国家电网下决心退出房地产业务后，鲁能集团的地产板块何去何从，成为业内人士关注的焦点，也令不少买房人将目光聚集在鲁能集团的旗下楼盘上。
鲁能集团是否将退出房地产业务？公司的地产业务或与其他央企地产业务有合并的可能性？会有怎样调整？
对此，记者致函鲁能集团，截至发稿对方并未做出回应。
鲁能公馆：东莞双料“地王”
记者曾于7月12日以购房者的身份前往鲁能公馆，该楼盘位于东莞市松山湖区，从茶山东莞轨道2号线茶山站出口步行1公里即可到达。
来到鲁能公馆的营销中心里，项目的物业管理人员告诉记者：“楼盘的具体精装方案还没确定，仍在建设收尾中，无具体开盘时间。”
鲁能公馆项目名称是鲁能铂悦花园，在2019年4月已拿到预售许可证。从现场看到，小区内绿化、基本设施等已经配套完善。规划的6栋建筑已经封顶，1栋为31层；2-3栋为24层；4-5栋为32层，6栋为33层。其中有4.5米层高特色LOFT公寓、6米层高创新商墅和商业街，记者实地探访鲁能公馆时，正值周六假期但该商业街周边人流很少。
在鲁能公馆附近有金融街金悦府、时代荟、广源纳帕溪谷等楼盘在热售中，均价在2万元/每平方米。
在接受记者采访时，上海申宜禾律师事务所王龙国解析道，根据房地产销售相关的政策及法律法规，商品住宅必须在依法取得预售许可证后，按法定时间开盘销售。但一些开发商故意把项目拆开报批销售许可，或者故意拖延报批时间，变相延迟获得预售许可，这些都是违法操作，一旦在监管中被发现，必须立即整改，并应受到相应处罚。
国家及各地早已出台具体的政策进行监管，2010年住房和城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条第一款明确规定，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
在王龙国看来，开发商建设好房地产项目后而不出售一般有两种情况，一种情况是主观选择暂不出售，一种是客观原因导致不符合出售条件。
开发商主观选择暂不出售时就是通常说的“捂盘”。开发商“捂盘”的终极目的就是为了经济利益的考虑，通过控制销售时间节点来实现经济利益最大化。通常情况下，“捂盘”原因主要包括：第一开发商资金比较充足，通过“囤积居奇”的方式抬高房价，这也是“捂盘”的根本原因和主要原因。其二开发商不想降价出售，因为这会引起已高价购入者的维权行动。
据了解，鲁能公馆地块早在2016年9月，历经212轮激烈竞拍，鲁能集团旗下地产平台天津广宇发展股份有限公司（简称“广宇发展”000537.SZ）以14.3亿元的总价拿下茶山横江村地块，折合楼面地价12119元/平方米，溢价率高达506%，成交总价、成交单价均创历史新高，成为茶山当时新的“双料地王”。
外界称未能入市，价格或许是的主要原因之一，据东莞业内测算，鲁能公馆需卖到2.5万元每平方米才有得赚。但中原战略研究中心统计显示，2019年东莞茶山的洋房均价仅为1.8万元每平方米。
广宇发展2019年年报显示，鲁能公馆在2017年2月17日开工，预计投资金额约29.76亿元，累计投资金额22.2亿元。项目可售面积约为2.74万平方米，累计预售面积为0平方米。
2020年4月30日，广宇发展发布公告称，对东莞鲁能公馆计提存货跌价准备，计提金额约为3亿元。
“拿到地王项目的企业压力是比较大。”知名地产分析师严跃进表示，开发商从拿地到楼盘建成，再到出售，是需要投入大量资金的。“地王”项目迟迟未能入市，对开发商资金回笼将受影响。
去地产化：重组风波不断
作为广宇发展的大股东，在提供财务资助方面鲁能集团也不遗余力。
广宇发展是鲁能集团旗下唯一A股上市公司，也是作为鲁能集团旗下发展房地产业务的主要平台之一，目前鲁能集团持股广宇发展为76.13%。
2020年以来，广宇发展共披露了6次财务资助公告，对象涉及广宇发展及旗下部分公司。其中，最近的两笔资助金额较大，分别是6月28日，鲁能集团为广宇发展8家公司提供财务资助，本金总额20.55亿元、利息总额1.13亿元，利率5.5%，期限不超过1年。还有于7月1日，鲁能集团拟向广宇发展提供本金为20亿元的财务资助，利率5.5%，利息共计1.1亿元，期限1年。
完成上述交易后，广宇发展2020年第一次临时股东大会审议通过的预计2020年财务资助的本金发生额为89.06亿元，剩余本金额度将为128.13亿元，额度使用率已达41%。
实际上，从2017年起广宇发展就已多次接受鲁能集团的资助，并以年度为单位向控股股东“伸手要钱”，设置了年度财务资助及关联交易的预计额度。
广宇发展原名为天津南开戈德股份有限公司，1993年12月在深交所上市交易。2004年年中，由鲁能集团旗下公司恒源置业控股的南开生化成为广宇发展的第一大股东，当年12月，鲁能集团将重庆鲁能65.5%的股权注入广宇发展。
此后，市场预测，主营业务转为地产的广宇发展将被注入鲁能集团的房地产资产。
据记者了解到，鲁能集团旗下的地产业务与广宇发展的资产重组，最早可追溯至2009年，二者先后发起过三次重大重组，前两次重组失败分别以政策调控、信披问题被叫停。
2009年12月，广宇发展启动第一次重组计划，拟以9.88元/股向鲁能集团定向增发股份，购买鲁能旗下包括海南鲁能广大置业、海南英大等7家房地产公司股权。但由于受制于房地产行业政策的宏观调控，房企并购重组一直处于暂停状态，直到2011年6月，广宇发展资产重组无实质性进展，第一次重组计划宣告终结。
2013年11月，广宇发展公布第二次重组方案，但在2015年4月宣告失败，原因即在于证监会的否定。证监会认为，“本次重组申请文件关于上市公司实际控制人是否发生变更的信息披露，不符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四条的规定。”
2016年4月，广宇发展踏上第三次重组征程。这一次鲁能集团压缩了其拟注入上市公司的资产包，剔除包括海南公司在内的3家标的资产，减少标的资产交易作价至91.11亿元，重组的资产增值率从第二次重组方案中的133%降至89.85%。
2017年8月24日，广宇发展与鲁能集团有限公司之间的重大资产重组方案获无条件通过，并于9月20日取得证监会批复，10月30日新增股份发行上市，至此，广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。
然而在2019年重组再生波折。2019年，4月8日晚间，广宇发展发布放弃受让大连神农科技、海南英大、北京碧水源、天津鲁能置业100%股权及关联方都城伟业集团所控制的海南亿兴置业60%股权。原因是是综合考虑目前房地产市场行情低迷及上市公司资金情况，相关资产注入上市公司不利于改善上市公司持续盈利能力。
至此，长达10年的重组路终未能圆满，鲁能集团仅完成了部分资产注入广宇发展。
严跃进认为，鲁能集团积极寻求重组，一方面是通过资本市场来发力，借助资本市场获取更多的竞争优势，能够迅速扩大规模；另一方面，通过改善公司治理结构，更好地实现企业经营效率提升，并提升品牌溢价。放在央企重组加速、房地产业竞争激烈的背景下，重组显得尤其关键。
近年来鲁能集团一直有意弱化房地产业务，近5年来，鲁能的拿地动作主要集中在2015年和2016年，两年共拿地9宗，面积达1560.99亩，至今再无任何新增土地。
在公司的官网上，主导产业中也没有提及房地产开发，取而代之的是商业、文旅、体育、健康与科技等。
鲁能集团在2018年9月宣布，从“泛产业地产发展商”转变为“商旅一体化专业运营服务平台”。提出的绿色发展与产业升级战略构想，围绕幸福产业、绿色能源、专业运营，全面整合产品线资源，加速向产业链高端迈进，打造具有鲁能特色的幸福产业生态链。
接“退房令”：鲁能何去何从
从2010年国资委首次“退房令”开始，鲁能集团的地产板块的命运，可谓一波三折。
2010年3月底，国资委出面作出表态，严令除中国建筑等16家央企可以继续从事房地产业之外，其他78家央企必须限期退出。
国家电网就是78家央企之一，这意味着国家电网也必须退出房地产业，而作为国家电网旗下运作房地产业的平台鲁能集团，也迎来了一次重大的危机。
但国家电网的“退房”风波在次年就迎来转机。
2011年，国资委再次公布，国家电网等主业为非房地产业务的5家央企获准保留地产业务，从而使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家。当时，国资委有关负责人表示，一是鲁能集团开发地产时间较早，二是业务规模较大。
重获地产业务牌照后，鲁能迎来了一段爆发期。
先是2015年，鲁能在土地市场快速加仓，当年拿地就花了137.8亿元，销售额达到了220.7亿元。这一年，鲁能首次进入房企榜单TOP50，仅以220.7亿元排名45名。
2016-2017年间，鲁能集团的地产业务发展较为迅猛。据克而瑞榜单统计，2016年，鲁能集团流量金额达646.7亿元，排名第20位。
2017年，鲁能集团在售项目达30多个，其中鲁能三亚湾新城、山海天、鲁能领秀城、格拉斯小镇、泰山7号等项目销售金额均在50亿元，五个项目业绩合计贡献率达40%以上。在此基础上，克而瑞榜单显示，2017年，鲁能集团流量金额达893.7亿元，排名第21位。
但从2018年开始，鲁能却明显低调起来，未再公布房地产销售数据。
记者注意到，从广宇发展7月1日的一则关联交易公告则显露出如今鲁能集团的规模。公告显示，2018年鲁能集团的营业收入为491.9亿元，净利润45.2亿元；2019年前11月鲁能集团的营业收入为265亿元，净利润49.98亿元。数据显示，相比于2018年，2019鲁能集团的营收规模有所缩小。
到了2020年，鲁能集团再次由香饽饽成为国家电网的烫手山芋。
2020年3月20日至22日，中纪委公布十九届中央第三轮巡视整改进展情况。作为45家被巡视单位之一，国家电网在巡视整改材料中表示，下决心退出房地产业。
当国家电网下决心退出房地产业务后，很多人就把目光聚集到鲁能集团身上，后者命运成为行业关注焦点。
记者采访到上海市经济与信息委员会专项评审专家库专家孙文华，其认为钱从央行放出来，央企和国企获得资金的成本明显优于民企，因此对于一些央企国企而言实际的拿地成本较低。央企国企高价拿地即使有先天优势，但在国家房住不炒的大前提下，高价地王则存在较高的风险，地王频出对楼市会造成“繁荣”的假象，不断推高房地产的价格。政府要求国有企业退出房地产市场，有利于平稳房价，抑制房地产市场的过度开发。
严跃进表示从央企改革角度来讲，国家电网退出房地产业务，鲁能的地产资产将大概有两种可能：一是鲁能集团被国家电网切割转让；二是长期逐步清理房地产项目，鲁能集团慢慢去做转型，剥离房地产业务。
孙文华则认为对于鲁能集团来说，需要重新定位企业的主营业务，如果要从原来的地产要转为产业，可以着眼于母公司国家电网的电力业务发展，或从事能源业务，还有电力科技等。往哪个方向去走，是需要看鲁能集团的转型决心。（商学院 陈淑文 朱耘）
