在经历了年中冲刺促销后，济南楼市价格战热度逐步降温，不少房企调整了销售优惠举措。其中，东绕城高速以东、西巨野河以西的郭店片区成为“价格战”热点区域。记者近日探访发现，虽然济南已明确不能炒作地铁房、学区房，但该片区的多个楼盘却仍以地铁、学区作为卖点，而相关地铁线路并未正式批复，学区有的也仍未确定。
对于刚需购房者而言，价格一般是买房首要考虑因素，在经历了一轮调整之后，位于历城区东绕城高速以东、西巨野河以西的的郭店片区再现“价格战”，成为济南房地产市场的一个热点区域。
记者近日走访郭店片区发现，目前片区内项目主要包括加州东部世界城、荣盛华府、东城俪景以及中国铁建花语拾光，单价都在10000元/㎡左右，不少房源每平米单价下探到9000多元。
郭店片区主要楼盘项目分部示意图
面粉贵过面包
为抢市场房企曾血拼地价
15日下午，记者驱车前往郭店片区，从泺源大街开到二环东上高架后转工业北高架一路东行，全程花费半小时，在工业北路快速道通车之后，郭店到主城区的时间距离已经大大减少。经过多年的建设发展，这片被大拆迁大整合的片区，也为济南东拓腾足了空间。
据了解，在2015年年底，济南贵达置业(即加州集团)拿下郭店三宗地，位于郭店片区虞山大道北侧，总面积213亩，建设了现在的加州东部世界城项目，当时楼面价仅750元/㎡。到了2016年荣盛以12.05亿元的“地王”身份落槌郭店，其楼面价达6379元/㎡，719%的溢价率创造了济南土拍史上最高记录，楼面价高出了彼时在售楼盘加州东部世界城的售价，也直接改变了郭店片区的楼市行情。
业内人士分析，在当年火热的楼市背景下，众多房企土地储备紧缺，拿地需求迫切。随着中央商务区、新东站片区、华山片区、雪山片区、唐冶片区等重点区域的建设发展和逐渐成熟，土地争夺逐渐外溢到东部的郭店片区。从位置上来看，郭店片区紧挨着机场路，南接唐冶片区，西连工业北快速路，紧靠新东站片区，也有地铁线路的规划，是未来城市向东发展的一个价值洼地，成为房企争抢区域土地的一个原因。
区域内四项目竞争
房源价格逐步下探
进入2020年，郭店片区原有项目分蛋糕的局面有所改变，东城俪景、花语拾光两个新项目前后亮相，区域楼市的竞争也随之加剧。2019年6月，郭店曹家馆片区3宗居住用地捆绑出让，总面积超120亩，平均起拍楼面价3607元/㎡。最终中国铁建以8.4亿的价格成交，成功落子该片区，平均成交楼面价5503元/㎡，近日项目以9333元/㎡的起价入市。与此同时，在郭店医院的北侧，加州东部世界的西北侧，由加州集团和中岳秀峰集团联合开发建设的济南东城俪景，也亮相该区域，密集的项目布局，使得郭店片区楼盘价格有更多的可能出现。
片区内正在施工的楼盘鳞次栉比
“我们项目一共规划了29栋住宅，户型95-135平米，都是洋房产品，去年拿的地，最快的一期明年10月底就能交付”，在中国铁建花语拾光项目售楼处置业顾问向记者介绍到，“项目内部规划有15班制幼儿园、18班制小学。本月17日首开A-7地块7#、8#、9#楼，预计价格是9333元/㎡起，相比拿地价格真是不赚钱。”
在临时售楼处外，记者看到，作为去年刚刚拿地入驻的项目，花语拾光的周边配套设施还不完善，项目周边存在大量工业区、物流园区，另外，置业顾问也提到小区9号楼距离胶济铁路比较近，“大概有150米，中间隔了一个绿化带”，项目地块路北则是曹家馆村的回迁安置房。从位置来看，花语拾光项目地处工业北路与胶济铁路之间，距离郭店立交约5.8公里，属于四个在售项目中距离市区最远的一个。
销售顾问在规划效果图前为购房者讲解楼盘情况
作为第一批入驻郭店片区的房企，加州集团已经开发了三期地块，“目前我们顺销的是三期的1#、2#、3#、6#，明年交付，户型面积有101-130平米”，对于价格置业顾问表示面积越大，单价会越便宜，“均价在一万元左右，但如果你选130平米的房源，每平米优惠后的单价可以达到9000多元。”
业内人士分析，整个郭店片区价格优势明显，但购房者在置业的时候也要考虑到周边一些不利因素：工业园区和物流基地比较多，郭店片区北部有个董家铁路货运中心，这是济南国际内陆港的一个核心物流节点，周边汇集了大面积的物流用地，机场路、工业北路，大型货车比较多，属于事故多发地。此外北部的齐鲁制药厂距离几个项目的直线距离都不算远，尤其到了冬季北风吹的时候，位于药厂南面的这些小区居民恐怕都会面临空气污染的压力。
卫星地图上看齐鲁制药厂与片区内各项目的直线距离
从主打学区、地铁房噱头
区域内楼盘涉嫌违规宣传
和加州一起联合建设开发的东城俪景打出了“总价70万起住地铁口学府家”的广告语。“在这个片区里我们项目离规划的4号线地铁口起始站点董家镇站是最近的。”置业顾问说到。据悉，4号线属于济南地铁二轮规划线路，至今还未得到国家发改委批复，沿线站点和线路都有变化可能。同样在荣盛华府售楼处，销售人员不仅拿着地铁房做宣传，售楼处内还自制了地铁车厢模型展示区，显著标明了地铁4号线的部分站点、印制“山师名校招生啦!家门口上中小学名校”等诱导性广告标语。
荣盛华府售楼处自制的地铁车厢展示模型
记者探访中了解到，郭店片区加州、荣盛、东城俪景等项目纷纷宣传自身签约山师附小和初中。学区配套也成为区域内几家楼盘除价格外的最大卖点。
记者向历城区教育局致电了解该片区项目学区具体情况，历城区教育局的工作人员表示，加州东部世界城和荣盛华府确实与山师大基础教育集团签约了12年。“小学和初中都有，学校建成后山师大教育集团的老师会过来教学。”该工作人员说。记者了解到，签约是引入教育资源的一种形式，但是签约期限过后怎样，我们不得而知。但对东城俪景，历城区教育局工作人员明确表示没听说过这个项目。“这个小区建成之后怎么上学要看片区怎么划，目前来说我们并不确定它可以上旁边的山师。”工作人员告诉记者。
地铁、学区等因素无疑会吸引购房者关注，但是以还未最终明确的规划作为宣传已涉嫌违规宣传。去年5月14日，济南市住房和城乡建设局、济南市市场监管局联合发布《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》明确规定，开发企业销售人员不得以项目周边尚在规划论证阶段的交通、学校为说明和承诺，推销商品房并以此方式诱导欺骗购房人。
学区配套宣传成为各家项目的最大卖点
渠道抢客报价混乱
市场秩序有待规范
在荣盛华府售楼处院内，记者被一自称项目渠道客户经理的人员拦下，“你是第一次来看房吗?先别着急进去，从我这里登记个电话买房额外便宜3万，而且买不买都送大米、送西瓜。”该渠道经理一再拉拢记者登记电话，以渠道带访客户进入售楼处，记者一再拒绝才作罢。
随后记者进入荣盛华府售楼处，由售楼处工作人员接待，在对产品进行报价后，记者提及渠道人员口称的3万元额外优惠，销售人员表示，渠道人员都是瞎说的，其实他们卖出一套房子也就能挣一两千元，不可能掌握大的优惠权限，并向记者承诺售楼处的价格是市场最低价格，渠道所谓的优惠仅是一种包装，自己也完全可以报出高价再声称给出更高的优惠。在中铁建花语拾光售楼处记者同样看到很多带客看房的渠道人员穿梭其中。
业内人士赵先生表示，在当下市场状态下，渠道带客成为各家楼盘尤其是区域内竞品集中楼盘的共同选择，确实存在渠道拿自身佣金让利购房者来换取成交量的情况，但购房者是否能拿到最低的市场价格仍存在很多不确定性因素，渠道人员愿意拿佣金让利购房者的额度并没有约束，很可能会“看人下菜”，而售楼处在售价格也未必高过渠道成交的价格。渠道人员的乱报价也打乱了市场的正常秩序，让购房者摸不着头脑。“羊毛出在羊身上，各楼盘销售定价时，会把渠道费用加在购房总房款里，最终还是购房者买单。”业内一人士表示。（慕鹏 葛未斌）
