1月29日，在产城融合（君一控股、海纳云、海尚海服务）“2023工作总结暨创客表彰大会”上，黄瑜受邀参会并作主题演讲，对2023年中国房地产市场进行总结回顾，并对2024年市场趋势进行展望和策略建议。她表示：
2024年或是临界点，市场不稳、政策不止，需求端政策有望不断优化，而房企分化将继续加剧。同时，她认为房企应把握融资窗口期，以“好房子”为抓手，强化品牌力和产品力，中长期加快构建新发展模式。
她认为，君一控股凭借好产品和用户口碑在本轮调整中保持稳健经营，是实力和竞争力的体现，相信未来在高端智慧住居赛道上也会有更加亮眼的表现。
▲中指控股CEO兼总裁、中指研究院常务副院长黄瑜发表演讲
黄瑜，中指控股CEO兼总裁，中指研究院常务副院长，博士研究生。2000年至今全面负责中指系统的运营管理，主持中指数据库（CREIS数据库）的建设及其系列产品的研发，建立了中国历时最长、信息最全的专业房地产数据库；每月发布的中国房地产价格指数被誉为房地产市场“晴雨表”和投资置业的“风向标”；持续十余年主持和发布中国房地产开发及物业服务百强企业研究等系列研究成果，已成为评判企业经营实力及行业地位的重要标准；先后主编出版了30多部著作，填补了多项房地产行业研究空白。《中国土地数据信息系统》等多个课题研究项目先后多次获得部级科技进步奖。
以下为演讲全文：
产城融合各位年轻的、充满活力的精英们，大家下午好！
非常荣幸参加产城融合2023创新年会。经历行业调整，你们仍然意气风发，仍然保持着斗志，真的令人非常感动。在行业调整的时期，仍然有君一控股这样的企业在奋力前行，也是行业发展的一种希望。今天，我把我们中指研究院对过去整个市场的总结，特别对2024市场的研判，与大家一同分享。
首先看一下2023年整个市场的房价变化，房价不仅跟在座的每个人息息相关，也与企业发展以及未来市场价值紧密关联。从我们中指研究院每月发布的百城房价指数可以看到，2023年有64个城市新房价格指数累计下跌；二手房更能够真实反映市场最新变化，2023年，100个城市里有99个累计下跌，环比连续下跌20个月；2023年12月，100个城市环比全部下跌；连续7个月下跌的城市数量超90个。也正是因为这种变化，行业、市场，包括政府调控政策，发生很大变化。
接下来看销售数据。国家统计局最新的数据显示，2023年全国商品房销售面积为11.2亿㎡，同比下降8.5%；商品房销售额为11.7万亿元，同比下降6.5%。2023年，中指研究院对100个重点城市的成交数据进行了跟踪，特别是新建商品住宅，月均成交规模较2022年下降约6%，处在2016年以来低位。
二手房方面，2023年，25个重要的代表城市二手房累计成交套数同比增长34.3%，新房、二手房累计总成交套数同比增长15.7%。这里有一个特点，就是2022年成交量降幅比较大；因此2023年，从重要城市的存量、增量加总起来看，25个城市整体表现还是可以的。从整个市场成交数据看，明显是现房好于期房，二手房好于新房。
从企业的销售业绩看，TOP100房企销售额同比下降17.3%，行业集中度持续下降；头部企业销售保持韧性，央国企增长明显。从TOP100企业的销售业绩，可以看出行业仍处于调整状态；从TOP100房企拿地数据看，有多个企业过去一年是一块地没拿，近40个企业过去2年拿地非常少，这表明，行业洗牌还在持续的变化中。
我们中指研究院有一个“中国房地产业中长期发展动态模型”，已经运行了十多年了，该模型包括6个模块、22个方程，20多年的历史数据、60多项指标，以及大数据的支持；不仅综合了与房地产紧密关联的房价、销售面积，还涵盖影响市场的经济增速、居民收入、货币信贷及调控政策等要素，用以对未来市场进行相应预判。
政策方面，从中央经济工作会议等可以看到，2023年的工作主线，仍然是化解风险，包括严厉打击非法金融活动，融资方面要一视同仁等，都给了一系列指示。此前的2022年一直强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，各地因城施策，支持刚性和改善性住房需求，政策方面已经给了很多支持。2023年全年各种政策、各个城市大概出了670条，对过去的一些调控政策进行相关优化。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
对于政策还有哪些可以优化的空间，我们也进行了系统的梳理。过去调控时，我们也在不断帮助相关部门整理工具箱，新一轮优化时我们也会把相关的工具箱进行梳理。我们看到，核心一二线城市限购政策仍有优化空间，一线城市有望因区、因需优化限购，放开大面积段限购、降低社保年限、优化离婚限购、增加多孩家庭购房套数等存在预期，例如，北京、上海、深圳，可以参考广州，把120平以上限购全面放开；二线城市或全面取消限购，包括社保年限、人才购房政策等。
包括一些二线城市，像激活住房需求，降低首付比例、贷款利率、交易税费还是有空间。贷款利率现在为什么不可以三点几，为什么不可以把给央企的贷款利率给购房者？所以我觉得还是有空间。供给端方面也有很大空间，比如融资、保交楼、“三大工程”方面，其实都是有一定的运作空间。特别城中村改造一些政策要进行落实，一些项目进行实质性的落位。
我们也对购房置业意愿以及相关预期进行了调查，置业意愿有回升但仍处于低位，基于基本面判断，对2024年房地产主要开发经营指标进行三个维度的基本预判，乐观、中性、悲观，中性预判商品房销售面积会下降4.9%，大概总数在10.6亿平方米，销售额预计会下降2.4%。这与整个结构紧密关联。在这一个将近11亿平方米左右的数字里面，一二线占比会进一步提升，三四线占比会进一步下降。
以上是中性角度的预判结果。从乐观的角度，我们认为，如果我们的“三大工程”可以实质性落地，全国新房销售规模有可能会跟2023年保持基本持平。对照一下过去年份绝对数来说，10亿平方米大概是相当于2012年的商品房销售面积；如果从2023年销售额来说，跟2016年左右是相当。所以大家对于这个数字有一个基本的判断。
对于房价，其实我们也做一个相应预判，特别是新房的房价，我们认为随着我们这些优质地块的增加，以及一线、二线城市占比的提升，我们的房价有望小幅增长；中性情形下，2024年全国商品房销售均价同比上涨2.6%左右。
不同城市不一样，一线城市价格存在一定上涨预期。二线，包括绝大部分三线城市价格还会进一步调整，不同城市我们也会分几类：像一线城市不用说，长期还是看好，特别是改善性需求。对二线城市，如果人口持续流入，市场还有一定空间的城市，改善型房屋占比会进一步提升，这些城市的量也好，价也好还会有基本保障。
但如果像一些城市，像青岛，济南，尽管人口在持续的流入，但短期市场还会面临一些调整压力。主流来说，一线城市以及核心二线城市的市场基本面比较强，有效需求和供给会推动市场恢复，这是对不同城市的一个基本预判。
青岛是君一控股的主战场，我们把过去主要的一些指标也进行了系统的梳理，二手房房价下跌，过去一年当中累计下降了四点几；如果是重点区域这个降幅会更大，整个市场偏弱。年底新房市场有一个冲量，主要是集中备案带动的。政策基本面来看，未来政策空间非常有限，存量盘活存在一定的预期。短期还是会以去库存为主，市场处于盘整期。
对于整个青岛，应该说不同总价的房屋销售状况还是不一样的。这是2015年以来青岛不同总价类型的门槛值及成交套数。从这个表可以看到，前10的门槛值不断提升，到2023年成交套总价前10门槛值达到350万，成交量大概在8700套；成交前40%的总价门槛大概在157万，成交量大概在3.5万套左右。我们可以看到，主流的产品还是150万以下。所以，在任何一个市场中，既要抓住市场中的改善需求，又要抓住市场的主流需求。
从青岛优秀房企业来看，前20的企业，销售额达到了1147亿，同比下降。君一控股是位列第一，无论是销售面积还是销售额都是位列第一。君一控股在销售面积和销售额前10的项目里，也有两个，这些项目为整个公司业绩做出了重要贡献。
最后对整个市场给几点建议和总结：
第一，2024年我们认为已经到了一个市场的临界点，正因为这一种临界点，包括中央相关部门认识到我们当前供求关系已经发生变化，有利因素会增加，包括一系列化解风险、先立后破的主要政策，都会进行相应的实施。
第二，从政策层面来说，我们判断是市场不稳，政策不止，包括一线、核心二线城市，更多利好政策会不断出现。
第三，融资环境会进一步的改善，“三个不低于”细则落地存在一定预期。
第四，短期看，全国新房销售面积延续小幅回落态势，投资、开工下行或将持续；长期看，新房销售仍可保持在10万亿左右规模，但分化加剧。
最后给几点策略建议：
第一，把握融资的窗口期，补充现金流。特别是要注意把短钱换成长钱，贷款利率高息变低息，优化融资结构；同时要积极的回流现金，有一个很好的相对稳健的现金流经营状况。
第二，在这个关键时点要积极解决过去遗留问题，包括要利用“三大工程”，把过去拿地不合理的规划申请进一步的优化。比方说远郊区一些高容积率地块可不可以改成低容积率地块？原来一些稍远一点的滞销商品房，可不可以申请纳为保障房？跟政府进行主动交流有效转化，把过去遗留问题进行有效解决。
第三，要发挥我们整个君一控股的“建好房子”的优势，我们因为有很好的品牌，有很好的产品品质的抓手，把我们的产品力和品牌力进一步的强化。在转型的过程中能够发挥我们这一方面的优势。
第四，中长期紧抓国家“三大工程”进一步落实的情况，加快构建新发展模式方面。
谢谢大家！
（以上根据现场实录整理）
