“金九银十”楼市政策暖风频频，9月11日，济南对当前购房政策进行调整，自2016年10月起执行近7年的住宅商品房限购限售政策全面取消。济南购房政策有何变化，为何要进一步调整，此次调整后济南楼市将迎来哪些变化？记者进行了采访。
原限购区域也“不认房认贷”
首付首套房二成二套房三成
9月11日一早，济南官宣取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制；同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。政策自2023年9月11日起施行。
记者了解到，此次政策调整之前，去年5月济南先对章丘区、长清区解除限购，当年9月，济南在全国的一线及热点二线城市中迅速行动，进一步调整限购区域为继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，其它区域不再限购。这一政策调整后，济南绝大多数新建住宅商品房所在的非限购区域，较早地执行了商业贷款购房首套房首付20%、二套房首付30% ，且家庭为单位还清名下房贷再购房即首套的购房政策。
且去年5月，济南就将限购区域的首套房“认房又认贷”的认定标准调整为了“认房不认贷”，本市无房买房视同首套房，并将限购区域二套房首付由原先的60%降至40%。
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9月11日全面取消限购后，济南首套房纯商贷首付全面降至最低20%，二套房最低30%。比如二环内历下区一套400万的房子，按照首套房纯商贷购买，9月11日以前最低需要首付30%，也就是120万，9月11日开始就可以首付20%，即80万，首付门槛可以减少40万。
记者从有关人士处了解到，此次政策调整后，参考此前非限购区域的落地情况，济南原限购区域执行的纯商贷首套房认定“认房不认贷”的标准将统一为“不认房认贷”。
此前，济南原限购区域执行的首套房认定“认房不认贷”政策以家庭为单位，限购区域内名下没有房产，不论以前是否有过房子或贷过房贷，还清贷款后再买房视同首套。
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此次全面取消限购后，二环以内的历下区、市中区将同样执行“不认房认贷”，即首套房认定不再看家庭名下购房套数，而具体看名下是否还有未还清贷款，若已还清名下贷款后再购房，仍可享受首套房的政策。比如，一个二孩家庭在二环内市中区已有2套房，此次调整前，还想在二环内市中区买房需要全款购买。而此次调整后，只需还清名下所有房贷，再纯商贷购房即可视同首套，房贷利率也将执行首套房的利率，济南目前最低是4.0%。当然，后续首套房认定的标准是否会进一步调整，还有待观察。
不分本地外地不限制购房套数
改善购房首付门槛大幅降低
此外，最大的变化则是购房套数不再受限。此前限购区域内，本地户籍家庭为单位最多可以买2套房，二孩及以上家庭可以买3套房，或者是已有3套及以上的，卖掉一套房半年内可以再买1套，外地户籍只能买1套，此次限购取消后，在济南购房本地外地一视同仁，购房套数不再限制，纯商贷购房首套房首付最低20%，二套房最低30%。
记者梳理发现，目前，济南二环内历下区、市中区的在售新房项目较少，且单价不低，多是改善楼盘。位于市中区双龙片区的中博锦雲原著就是其中之一，11日，中博锦雲原著案场总监张女士介绍，政策刚出来正值周一，案场还没有明显的变化，但在线上置业顾问随访时，有些购房者对于政策调整比较感兴趣。像有些二孩家庭客户有改善置业需求，虽然已经还清了房贷，但再买房还是属于第三套房，在政策调整之前需要付全款买房。房子总价650多万，门槛高，11日之后就只需要二成首付，购房门槛大大降低。“这样的一些购房者表示近期会再来售楼处进行详细了解。”
二环内的历下区、市中区的房产交易中，存量房也就是二手房较多，其中，有部分房子划片为传统优质学区，此次政策调整后，购房者的购房门槛也将降低。
“济南市上一次的限购调整后，二手房房源得到了有效释放，目前二环内历下区、市中区涉及的二手房房源相对有限，整体二手房的交易趋势还将维持。”贝壳交易中心总监张海豹说，贝壳平台数据显示，今年一季度，贝壳平台二手房成交量同比上涨89.80%，二季度同比上涨55.06%，环比下跌26.50%。记者咨询多家二手房门店了解到，二季度的二手房交易量有所回落，但今年二手房整体成交量仍好于去年同期。张海豹表示，目前新的购房政策刚刚出台，二手房挂牌量还看不出明显变化，市场需要约半个月左右的反应时间。
全面取消限售
置换需求将获进一步满足
除此之外，济南全面取消限售。此前济南限购区域内住房网签满2年可持证交易，此次则变为了商品住房取得《不动产权证书》后即可交易，不再看距离网签的时间，这将方便有卖一买一的置换需求的购房者。
链家燕山门店经理李士君介绍，济南限购政策调整后，对于购房者的信心提升还是很大的。“今天上午有客户就过来挂牌了，他是之前买了一个小户型的二手房，一直想出售，但是还在限售期，新政出台后，就直接来挂牌了。”李士君说，二环内的二手房购买后再转卖不再受网签时间限制，一部分想尽快置换的房主将受益。
“此次新政策力度很大，目前济南新房交易主要以改善为主，之前很多购房者旧的房子卖不了，新的改善房没办法买，现在拿到旧房房产证就能交易了，解决了很多购房者想买新房资金不足的问题。”合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业发展研究院院长许传明在接受采访时表示。
楼市供求关系出现新形势
政策调整二手房市场得到激活
记者了解到，济南的限购政策经历了1年多来的逐步调整，至今全面落地，对楼市的恢复也起到了积极作用。据济南市房地产业协会数据，2022年济南新建商品住宅销售7.31万套，面积977.92万平方米，其中，144平方米以上改善产品的销售套数占比较2021年显著提升。今年政策调整后的效果更加明显，在2月份政府发放5000万消费券、举办房展会等举措后，今年上半年，济南新建住宅销售4.11万套，面积544.72万平方米、同比增长17.88%。
不过进入7月后，成交量出现下降，当月新建商品住宅网签量为4369套，面积59.98万平方米，环比6月网签量下降795套，面积下降9.47万平方米。
不过，济南目前新房供应量也存在分化，东部和南部等部分热点区域新房销售相对较好，部分改善项目出现了供不应求的情况，西部、北部的部分区域新房则存在销售较慢的情况。
去年至今的限购政策调整激活了存量房市场。二手房市场呈现“量增价减”的市场态势，涨幅超过新房市场。从近5年的二手住宅成交量来看，今年上半年二手住宅交易量已经基本接近往年全年的销售量（2018年—2022年二手住宅年平均交易量约390万平方米）。
在济南市房地产业协会执行副会长李刚看来，济南的楼市政策依然是为了支持刚性和改善性购房需求，对原限购区域楼市将有一定带动作用，有利于全市供求整体结构调节。
在许传明看来，济南整个市场需求还是旺盛的，新政策的出台，不仅鼓舞了供需双方的信心，对于盘活市场、保障市场持续稳定也起到积极的作用。（来源：齐鲁壹点 热闻区）
