12月10日，李锦在中国移动金科公司做十九届六中全会精神辅导报告。
房地产治理呈现“三要三不要”的政策趋向
——对中央经济工作会议房地产段落的解读
房地产政策已经由具体操作层次的监管，向规律层次转变。
房地产政策牵涉到每家每户乃至每个人，是14亿人普遍关注的一项政策，中央经济工作会议的段落，向我们提示中国房地产由手段式治理向规律性治理的阶段，政策出现“三要三不要”的走向。
第一，对产业目的来讲，要支持住房，反对炒房；
第二，对用户来说，要更支持租房，不支持都去买房；
第三，对政府治理来说，监管以疏导为主，而不是简单的打压。
从整体上，让房地产行业迎来利好。前一阶段恒大的事情出来，人们对市场前景不无担心。现在可以松一口气了。
房地产的政策在12月6日的中央政治局会议没有讲”房子是用来住的，不是用来炒的”，勾起很多人的联想，就是房地产的政策要松快一些。对这种心态，在四天以后的中央经济工作会议就给予回答，公报中再次出现“房子是用来住的，不是炒的”语言，表明这是基本原则，不会改变。中央经济工作会议，对房地产这一段是这样表述的：
“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
这一段话，每一句都可以出一个政策，也可以写一篇文章来论述。探索新的发展模式，是这一段的主题。这使人感觉到房地产的政策已经由具体操作层次的监管，实现规律层次转变。也就是说，中国房地产市场进入到总结归纳提出与实现新模式的规律阶段。
房地产是支柱产业
12月11日，就是中央经济工作会议的第二天。在“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆就表态：要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。同时，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。提法与中央经济工作会议保持一致。
对房地产是支柱产业的定位，使得我们对政策有更透彻的理解。“房地产是支柱产业”已经很久没有被提及，这对于楼市来说，显然是一个重要信号。
房地产在中国总产值中的比例，呈现上升的趋势。
房子是好东西。人们追求它，是因为生活的吃穿住用行中，“住”是投资最大的一块。不能因为房地产有不良资本参与，就把房地产看成坏东西了，这是万万要不得的。就像不能因为水脏，就把洗澡水和孩子一起倒掉。关键是用好的政策把房地产问题解决好。
从经济发展来讲，房地产在2020年的销售情况并不好，但是仍达到6%的GDP产值，加上建筑业和他的产业链条，房地产成为中国仅次于制造业的第二大支柱，第二大支柱不保，我们国家这个大厦怎么能撑起来？我们的经济发展速度怎么能保住？
所以有些人认为打压房地产就是我们的政策，这是理解错了。这是某一个阶段的措施。
我们可以了解一下2020年GDP构成。房地产行业产生的GDP达到了74553亿元，占全部GDP的比重达到了7.33%。在大类行业里，仅次于制造业、批发零售、金融、农林牧渔，位居第五。
这里，我们是把建筑业单独计算的。事实上，建筑业和房地产密不可分，基本上是一个行业。如果房地产行业衰退，建筑业直接就没有活可干了。而建筑业的GDP，占了全部GDP的7.2%，是第六大行业。房地产和建筑业合并计算，占GDP的比重将达到大约14.6%，是仅次于制造业的中国第二大行业。
当然，从当前发展的原因来考虑，“稳中有快”政策实施带来影响。稳”是这次中央经济工作会议最为突出的关键词。明年经济工作要“稳字当头，稳中求进”，各地区各部门都要担负起稳定宏观经济的责任，积极推出有利于经济稳定的政策，慎重出台有收缩效应的政策。由于房地产业规模大，上下游产业链条长，今年下半年以来，房地产市场经历了深度调整，下行压力较大，对行业及相关产业链条均带来压力。
中央经济工作会议也表示：“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。”也就是说，我们当前面临经济下行压力，有三大原因。排在首位的，就是“需求收缩”。解决这个问题，需要“扩大内需”，并把它放在了战略高度。“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，应该看作扩大内需非常重要的方面。
目前全国每年新房销售额接近18万亿，二手房交易额7万亿，两者相加是25万亿，这还没有计算上购房之后的装修、购买家具和家电等。全国每年的社会消费品零售总额，也不过39.2万亿（2020年数据）。新房加二手房的年销售额，相当于消费品零售总额的三分之二。
2022年，房地产业的政策趋向
所以最近国家对于房地产的最新提法改为：“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
政策走向明显由抑制地产泡沫、因城施政的打压性政策向“三稳”预期、支持多元化供给，构建房地产长效机制等维稳性政策过渡。中央财办副主任韩文秀也有一段话，“房地产业“在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响”。
此次中央经济会议提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。在不少人已经开始唱衰房地产的背景之下，无疑是注入了一管有效的强心剂。
那么，“加强预期引导，探索新的发展模式“，政策上将带来什么变化呢？在中央经济工作会议政策的引领下，预计2022年房地产市场将逐步修复。
一、保交楼政策
预计2022年地方政府稳地价、稳房价、稳预期，首先加强“保交楼”环节的推进，资金端、政策端等均将发力保证把卖出去的楼盖完、保证业主买过的房都交付。政府要站出来讲，房子不会烂尾，鼓励大家尽管放心买。但为舒缓房企短期资金压力，地方或寻求保交付与提高预售监管资金使用效率之间的平衡，进一步促进房地产业良性循环和健康发展。
二、信贷政策
前期过紧的金融政策会进行结构性调整，适度放松对房企融资的管控，改善购房信贷环境。房地产市场调整态势仍在深化，信贷环境改善尚未传导至市场端，购房者预期好转迹象不明显，预计稳经济要求下短期地方将加快落实“因城施策”，扶持类政策或将加快落地。
怎样支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求？
在“房住不炒”大基调下，部分市场调整压力较大的城市政策微调预期较强，提升购房者置业信心，金融支持合理购房需求正常释放，重点可能满足首套房和改善性住房按揭需求。最近，部分大城市银行已经开始行动了。
三、土地政策
增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
四、租房政策
相比于12月政治局会议重点强调“售”，本次会议补充强调了“租”。会尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。由于本次会议并未对如何落实“促进房地产业良性循环和健康发展”做进一步阐述，后续相关部委年度工作会议的表态值得关注。
经济社会发展是一个相互关联的复杂系统，要防止出现合成谬误，不把分兵把关变成只顾自己不及其余，避免局部合理政策叠加后造成负面效应。制定和实施政策都要坚持系统观念和实践标准，遵循经济规律，以实践效果来检验政策的成败优劣。
近年来，对房地产调控经验教训，也要总结。近期出现的拉闸限电，和房地产异常波动，都有“把整体任务简单一分了之，层层加码，导致基层难以承受”的情况出现。因为维稳成为明年经济工作的总方向，所以纠偏将成为最近一两个月的基调之一。
“房地产是支柱产业”，在当前楼市困难的情况下，已有许久未听到这样的言论。显然能够激活人人们信心。当然，房地产越来越重要，不是一个好趋势，对房地产过度依赖的局面需要改变。但是对房地产过度打压也不是一个好趋势，只是阶段的手段。
显然，降低经济对房地产的依赖不能操之过急。经济转型是一个漫长、艰巨的过程，芯片、新能源固然非常重要，但这些行业现在尚不能贡献大量税收，反而需要财政补贴。所以，让房地产继续健康发展，对中国经济至关重要。大量基础设施项目上马，楼市的适度回暖，也在意料之中。
对于建筑建材业与房地产企业来说，2022年日子会比上一年要好过些，这是没有疑义的了。
明年3月5日，全国两会政府工作报告，会对房地产发展做出部署。到时候内容会更细点、更多一点。
中央经济工作会议向我们提示中国房地产由手段式治理向规律性治理的阶段，政策出现“三要三不要”的趋向。估计会在明年两会成为热议的话题。
附：
中移金科党委举办党的十九届六中全会精神辅导报告会
12月10日，中移金科党委举办理论学习中心组扩大学习暨党的十九届六中全会精神辅导报告会。会议邀请国企改革与发展专家李锦教授进行授课，公司党委书记沈红群主持会议。公司领导班子成员、全体中层领导干部、各党支部（党总支）委员、全体党员参加会议。
李锦教授紧紧围绕习近平总书记在十九届六中全会上的重要讲话精神，围绕全会《公报》和《决议》，从“十九届六中全会的内容及其意义、习近平总书记国企改革发展与党建思路、《决议》国企核心段落解读、国企改革三年行动当前的重点工作”等四个方面，深入剖析党的十九届六中全会精神实质和深刻内涵，并结合全会精神回顾了党的十八大以来，习近平总书记关于国企改革发展与党建工作的重要论述，阐述了国企党建会召开五年来的基本经验与启示。
沈红群书记在总结讲话中强调，公司全体党员干部员工要把学习宣传贯彻党的十九届六中全会精神作为当前和今后一个时期的重大政治任务，切实把思想认识统一到习近平总书记重要讲话和全会精神上来，进一步增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，更好的用全会精神凝聚共识、坚定信心、增强斗志、引领行动，奋力推动公司改革发展和党的建设不断取得新成效，助力公司在新时代的赶考路上，做出更大的贡献，以优异成绩迎接党的二十大召开。
与会人员表示，辅导报告权威准确、深入浅出、全面深刻，具有很强的针对性和感染力，听后深受教育鼓舞，对全会的重大意义有了更深刻的认识，对全会的主要精神有了更全面的理解，对全会的重要部署有了更准确的把握。要积极将全会精神转化为干事创业的强大动力，以更加昂扬的奋进姿态，加快推动公司高质量发展。
李锦，教授，中国人民大学国企改革与发展研究中心首席政策专家。
新华社高级记者。2010年后，相继担任中国企业报总编辑、中国企业改革与发展研究会副会长，国务院国资委新闻中心首席专家、国企管理智库副理事长兼首席专家、中企之声研究院院长等。
重点做企业理论政策研究、课题研究、经验总结工作。十八大以来，解读70多份党中央、国务院与国资委企业文件与会议精神，去年接受媒体500多次采访。被舆论界称为“中国国企改革舆论旗手”“国企政策新闻第一解读人”。
改革开放来所写“思路型”调查为45位中央政治局委员批示。1982年，邓小平听取汇报并称其对改革“有发言权”。
出版专著《资本经营理论的提出》、《深度》等32部。
