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济南新增一处20万方教育综合体!天鸿万象中心,2021年投资新选择

来源: 文化视界 2021-03-13 14:42:52
  天鸿万象中心,是天鸿控股深耕东站十三年后的首个综合体项目,定位于济南首个教育综合体,未来将引进K12品牌培训机构、学前教育、特色教育、课程教育等,以教育为特色打造辐射东部的教育总部。

  继万虹广场、大悦城、天街落地之后,近期济南东站片区又新增一处建面约20万方的大型城市综合体。相对常规的综合体,它是定位于教育主题的城市综合体,涵盖了高端酒店、总部办公、SOHO办公、服务式公寓、集中商业等多种业态,将引进K12教育链各类品牌特色培训机构和平台,成为辐射东部、满足各种教育需求的新去处。

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  效果图

  该城市综合体前期以服务式公寓、SOHO办公开始销售,在全市一片红海之中,这里却是一片蓝海,整栋售罄,加推一栋再去化7成,还有一栋在谈整售,一面世就成为2021年济南商办神盘。每一种现象都有它的内在逻辑,销售的本质还是对预期充满信心。

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  武功再好,也怕菜刀,区域再好,也怕竞争。西客站、CBD已经成了商务办公的红海区域,前期大量的商业用地公寓已经交付或者准备交付,这些区域有机会,但机会已经很少,需求比较大,供应更大,这就是不匹配的逻辑,投资公寓和SOHO选什么区域,选就选没有竞争的区域,供应极度稀缺的区域。

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  示意图

  现在是炙手可热,东站区域前期开发的主要是住宅,商业用地本身就很少,坐落在东站核芯的天鸿万象中心,总价23万起的办公SOHO和公寓,在东站甚至是一份的存在,独享千亿东站这个大金主,周边商业楼盘很少,而且全是建面约50-60平大面积户型,大面积户型和LOFT不适合做酒店,小户型公寓和办公成了酒店香饽饽,未来也不会再有。

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  2021年1月1日,《济南市建筑设计导则(试行)》新规正式试行,导则中明确规定:“商业、商务办公类建筑塔楼最小分割单元的套内面积不应小于150㎡,酒店平面应采用通廊式布局,不得按单元式住宅设计”。

  新规一出意味着什么,通俗点就是后期商办产品再也做不了小面积的了,以后全部将是150平起步的总部办公楼,也就是说,整个东站区域,这种宜居住、宜办公、做酒店、宜投资多种用途集于一身的产品,只剩下万象中心这不到一千套的小户型SOHO和公寓,后期将全部都是大量的150平米以上的总部办公,再加上东站一年上千万的差旅客流,面对上千万的办公租住需求和差旅酒店需求,万象中心的小面积产品将会严重的供不应求和炙手可热。

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  山东省交通枢纽东站投资上千亿;凤凰路黄河大桥投资30多亿;黄台联络线投资30多亿;6号线、9号线、R3线,三条地铁投资几百亿;省企总部城投资200亿;济钢改造几百亿……政府真金白银的投入就是要打造出名副其实的千亿东站核芯区,将成为东强北起双重战略重要的承载地。

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  作为齐鲁新枢纽,东站集高铁(济青、石济)、城铁(济莱、济滨)、高速(济青、济乐)、地铁(R3线、6号线、9号线)、机场、高架、黄河大桥七维交通于一体,串联了奥体、CBD、高新区、新旧动能转换先行区,进而对接京津冀、长三角、中原城市,据统计,东站2020年发送旅客达到1433万人次,2040年可达2240万。线路覆盖范围之广,客流之大,是其它地方难以企及的。

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  这些都是看得到的数据,另外小编也去附近的酒店转了下,从地图上可以很明显地看出,东站片区内仅有2家酒店,即格林豪泰、全季酒店,正常工作日,我登录几个酒店常用app,竟然没房了,每天90%以上的入住率,成为济南酒店最供不应求的区域,为什么酒店少,因为大部分都是住宅小区,早期几个项目面积大档次低,也无法满足高端酒店需求。天鸿万象中心,建面约20万方大型综合体,正好占据了天时地利的优势,成为酒店抢住东站的不二之选。

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  双地铁口换乘,下楼就是地铁,6号线9号线(即将开建)双线穿越项目,地铁一站地紧邻天街,地铁五站地CBD,楼下双地铁让万象中心和CBD、东站无缝衔接,周边龙湖天街、万虹广场、万象城地铁直达,也就20分钟时间,配套极其方便。

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  买住宅,买商铺,还是买公寓?这是一个选择问题,也是需求问题。住宅目前限购加上价格基本不涨,租金回报率低,几百万的住宅只有两千的租金,这是住宅的客观问题,所以自住还行,投资已经不合适了。商铺总价高,动辄几百万,性价比高的还可以,比如万象东方在售的12999元/平起的商铺很合适,其他单价两三万的早已透支了租金空间。剩下的就是公寓和SOHO,有点闲钱,每个月两三千的稳定租金,反而成为保值增值的最佳选择。

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  效果图

  买公寓不同于买住宅,看单价,更要看总价,更要关注交房时间,考虑资金成本,考虑运营品质。理财产品收益率随着全球放水的蔓延,越来越低是大势所趋,保本的低风险收益率未来下降到3%甚至1%都有可能。在大妈都在谈论基金的时代,理财更成为每个年轻人的痛,在动荡的资本市场被割韭菜的滋味确实难受。

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  公寓和SOHO的投资逻辑倒是简单很多了,买公寓最多人考虑的也就是投资回报率,说白了就是算明白账:

  ①看看我投多少钱?

  ②能赚多少钱?

  投入:总价高收益率会很低!

  重点是投资成本,单看公寓和SOHO的单价或总价都不成熟;投入仅20多万左右,和投入30多万买相差10多万不是一个概念,因为你的收益是你的房租,你的房租是租房市场决定的,30多平和50多平租金每月差不了200块钱,所以小投资大收益是比较稳妥的。

  收益:别只看单价,交房时间更要看!

  交房早于同类型项目1年半,和同期交房不是一个概念,这一年半按照1500-2000元/月计算租金,那就是2.7万-3.6万,这可是买房子省下的成本,一平米节省1000多,时间账往往是很多投资小白忽略的事情,再遇上延期交房或者烂尾,可真是有苦没处说了。

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  商办物业区域竞争和配套很重要,但影响租金稳定的还是运营,很多项目只管低价卖出去,根本不考虑运营,未来住进来的人群很复杂,导致环境越来越乱,物业越来越差,高端人群肯定会搬出去,只剩下比较杂的人群,租金会越来越低。

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  效果图

  天鸿万象中心,是天鸿控股深耕东站十三年后的首个综合体项目,前期投入了大量精力考虑运营,整体规划20万方,依托十年成熟教育大盘和区域内几十万的人口基数,定位于济南首个教育综合体,未来将引进K12品牌培训机构、学前教育、特色教育、课程教育等,以教育为特色打造辐射东部的教育总部。

  在楼内专门投资几千万设置了千平共享空间,在空间里有健身房、共享会议室、书吧、共享厨房、会客厅、热力影音、桌球室、电竞馆、私人影院、棋牌室等休闲娱乐配套,打造一个年轻人社交平台,济南服务式公寓的样板。

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  共享办公意向图

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  共享空间样板间实景图

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  健身场地意向图

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  天鸿万象中心一面世就受到很多大客户的追捧,整栋整层客户很多,社区的老业主购买也很多,越了解的客户越有信心,项目一共四栋楼,两栋楼去化率已经接近90%,优质资产不管什么市场都会受到追捧。

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  效果图

  大客户的选择更加理性,他们看重的更多是项目的基本面和未来潜力,而不是一个价格维度,性价比成了最终出手的决定性因素,4号楼还剩余100多套,既有托管型稳定收益率的托管型产品,也有自住投资两相宜的长租产品,7999元/平起凤凰路双地铁精装SOHO,就这么几百套,2021年济南投资新选择。

  7999元/㎡起总价23万起买套房

  凤凰路双地铁SOHO

  建面约26-54㎡珍稀小户型

  专业酒店托管

  赢赚千亿东站

  8882 9999

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