济南商品房预售资金监管拟出新规！
《济南市商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》
(以下简称意见稿)
公开征求意见
未开立监管账户、
未签订预售资金监管协议的企业
行政审批部门拟不得核发《商品房预售许可证》
今后买房不光看“五证”
还要留意监管账户！
进入12月，昆明、唐山、成都、佛山、珠海、株洲、潍坊等多个城市密集出台预售资金监管政策，加强对商品房预售资金的监管，确保预售资金专款专用。近日，济南市住房和城乡建设局就《济南市商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》(以下简称意见稿)公开征求意见，未开立监管账户、未签订预售资金监管协议的企业，行政审批部门拟不得核发《商品房预售许可证》。
买房时一定要看预售证+预售资金监管账户
商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、重点监管、节点控制”的原则。商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时购房人支付的全部房价款(包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款)。意见稿拟规定，济南市行政区域内商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用监管办法。
预售资金监管期限自取得《商品房预售许可证》开始，至取得房地产开发项目竣工综合验收(或分期综合验收)备案证明止。依法取得预售许可证进行商品房预售的房地产开发企业(预售人)应从主管部门公示的监管银行中，开设预售资金监管专用账户，房地产主管部门、监管银行、房地产开发企业三方签订监管协议。未开立监管账户、未签订监管协议的企业，行政审批部门不得核发预售许可证。
预售人应当将商品房预售资金监管相关规定告知购买预售商品房的单位或者个人，将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示，并在商品房预售合同中予以明确。目前，意见征集阶段将于2021年1月21日截止。这意味着，明年起在售楼处不仅要看“五证”，还要留意看该楼盘有没有纳入预售资金监管，防范楼盘烂尾带来损失。
预售资金不过房企手，分4个控制节点
预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得将预售资金存入监管账户之外的其他账户。那么，通常买房交的定金、首付以及申请的按揭贷款怎么交存?
意见稿拟规定，预售人与预购人订立商品房预售合同并网签后，根据合同相关约定，预购人凭“预售资金监管收存通知单”将预售资金存入监管账户;签订定金合同的，凭“定金监管收存通知单”将定金存入监管账户，正式合同签订后自动转为购房款。申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的，预购人将首付款存入监管账户，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后，向预购人出具预售资金监管收款凭证，并将信息传至房地产主管部门。
预售人与预购人解除商品房买卖合同的，专用账户内预售资金未达到监管额度时，预售人可持主管部门出具的证明文件，向监管银行申请退回购房款;监管银行将监管资金退回预购人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。专用账户内预售资金已达到监管额度的，及时退回相应购房款。
据了解，商品房预售资金监管按照工程建设进度分为4个控制节点，分别为：建成层数达到地上规划总层数一半、主体结构验收、单体竣工验收备案、竣工综合验收备案。控制节点以整层顶板建成为准。按照建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为60%;主体结构验收时，监管资金留存比例为30%;竣工验收备案时，监管资金原则上留存比例为15%;取得竣工综合验收备案时，监管终止。
现行办法则按工程施工进度分3个节点逐步核减预售资金重点监管额度。
5种违规行为记入房企信用“污点”
今年1月1日起，山东对房地产企业施行信用等级管理，守信激励，失信惩戒。此次意见稿中，济南市对房地产企业信用评定为AAA级的，监管额度的节点降低5个百分点;评定为AA级企业的，监管额度的节点降低3个百分点。
预售资金监管“因企施策”，根据企业信用等级动态调整。
对预售人未按规定将预售资金全部存入监管账户、变相逃避预售资金监管、未按规定使用预售资金、提供虚假材料以及其他违反办法或者预售资金监管协议的行为，房地产主管部门责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其预售合同网签业务，并依法予以行政处罚。
监管银行未经房地产主管部门同意，擅自支付商品房预售资金;擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金;其他违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为，房地产主管部门按照监管合作协议暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任。
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楼市“排雷”，20余省市加强预售资金监管
2020年以来，已有20多个省市加强了预售资金监管，市级层面如成都、佛山、唐山、银川、桂林、福州、银川、石家庄、长沙、惠州、长春、荆州、汕头等，省级(含直辖市)层面则有北京市、江西省，相继出台新政加强商品房预售资金监管，全力确保商品房预售资金用于项目建设，保护购房者权益。这些新政策对此前监管漏洞进行了有针对性封堵，规范预售资金成为防范化解房地产金融风险的重要一环。对此，有业内人士称，加强监管并非打压，“虽然会使房企可用资金压力增大，但这恰恰利好资金实力强的优质企业进入房地产行业。”
从政策内容看，各地加强预售资金监管主要集中在：要求开发商开设监管专用账户;开发商与监管机构、监管银行签订监管协议;对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度;在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。监管额度基本以满足项目工程建设所需金额为目标，各地要求为房企预售证金额的10%～40%不等。
如果项目开盘后滞销，预售款迟迟无法达到监管额度，房企必须补充其他有息资金用于项目建造，必然导致房企资金成本的上涨。叠加三条红线下融资监管升级，房企滚动资金将面临严重缩水，中长期来看，企业拿地扩张和市场供应都会受到影响。如此一来，对于中小房企而言，由于对项目回款的依赖度更高，日常经营或需要销售回款的支持，资金被严控之后，融资或将面临困境，预售资金强监管将加速行业洗牌。
