我们在放眼整个中国各大城市，最闪光和聚焦的地方好像是深圳、北京、上海，而不是我们的济南。我们把对济南的见解放到一边，先了解一下中国的房地产现在到什么程度。
01、疫情影响下，中国房地产形势
疫情对房地产影响不可小觑。1-2月份，中国整个房地产数据并不占优势，投资额、销售额和销售面积全线下跌，销售面积下跌39.9%，这个数据可以说是这20年来跌幅最多的。但是房地产反弹力也很大，6月份全国房地产开发投资额的数据回正，8月份全国商品房销售额回正，现在变成上涨1.6%，相信9月份后的销售面积数据也会是正的。
△地产大咖刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
1-8月份中国商品房销售额已经到了9.7万亿左右，2019年中国商品房的销售额是15.9万亿，不到16万亿。我们可以肯定的是：2020年中国商品房的销售额一定会突破16万亿。2017年有人说我们的销售额到达巅峰，可我们的判断是中国商品房的销售额根本没有到巅峰，未来十年内都到不了巅峰。今年的销售额一直往上走，预计会突破16万亿，明年或者大后年也许会突破18万亿、19万亿，一直到20万亿，20万亿才是顶峰。
我们表面上看房地产的金融调控收得很紧，但事实上，房贷利率再创新低，从消费者端来看的话，银根仍然非常宽松。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
02、大陆省会城市房价涨幅情况
2015年以来中国大陆所有省会城市的房价涨跌幅排行中，最高的是西安，最低的是乌鲁木齐。如数据显示，房价上涨是从2015年开始的，得益于产业、城市基础设施建设、城市定位，这一年深圳涨得最厉害。紧接着，2016年是合肥、厦门、南京、苏州——“四小龙”战场。“四小龙”涨完后，北京和上海跟着一起涨。后来才是武汉、成都、广州这类城市。五年后，我们济南跟武汉、成都、广州是处于同一个类别的城市，在这类城市里，我们济南有着比较悬殊的数据感。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
从数据中我们不难发现，西安、徐州这样的城市反而涨的最厉害。作为古老的文化大城，西安还能被大家接受，那徐州凭什么可以涨到中国第二厉害？我们要知道，基建可以改变一个城市，这里讲的基建是包括摩天大楼、道路、医院、学校等等。对于一个城市来讲，基建就是提升城市价值最有效、最简洁的办法。
03、济南的涨幅与首位度
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
为什么济南的涨幅会显得非常一般？因为济南的首位度非常低。山东省是一个经济大省、经济强省，可是我们济南在整个山东省的首位度是偏低的，我们在强基建上的投入并没有完整地体现出来，在我们前面似乎有青岛在压着我们，在我们身后，烟台、潍坊好像要超过我们。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
为什么济南首位度那么低？如果关注首位度就不得不说GDP，济南的GDP目前还没有过万亿。一线城市和直辖市的政策太特殊，剩下的其他城市的GDP能过万亿，是因为它们的百强县打了很好的基础，除了武汉以外，其他的所有城市底下都有百强县，我们济南没有，所以我们的GDP相对会低一点点。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
从2019年全国百强县的排名中可以看出，各个地级市都有百强县，而我们济南却没有。它们的GDP都是带县的，而我们的GDP就是我们城市里面的GDP，因此，济南缺席了上一个时代非常著名的中国县域竞争时代。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
如今，与以往不同，新时代是省会竞争时代。现在我们再去看济南的话，就会发现，作为强省省会，济南已经就位，在未来十年的时间里，济南将作为一个网络搜索量，它的量级会完全不一样，因为过去的时代是县域竞争时代，现在的时代是省会竞争时代，这就是区别。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
04、省会准备就绪，CBD首当其冲
一个省会已经准备就位，正在喷薄欲出的时候，肯定是CBD首当其冲。中国现在正在飞速发展，济南CBD后发优势非常明显，现在的时代不仅仅是省会竞争时代，更是地铁爆发期，同时又是购物中心爆发期。我们现在觉得一个地方很高大上，但用不了几年，更高大上的地方一定是在CBD，因为此前的广州、南京、杭州已经按这个剧本完全演绎过来了，所以这是必然会发生的事情，它是像算数公式一样确定的事情。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
还有一个优势就是CBD的选址，济南选了一种最好的方案——离泉城广场大概直线距离10公里，这叫就近择址，通常成功的CBD就是8-10公里，跟老城保持一个呼应，又拉开距离。
小尺度街区其实是一个建筑规划的专业用语，它是将来城市活力的体现。中国的城市以后缺的是街区活力，济南在做这一块的时候已经想好了。小尺度街区，让我们这些高楼大厦放到小尺度街区里面，你会感觉到跟在泉城广场边上的感觉是一样的小尺度街区。我们中国爱建摩天大楼，本质原因不是土地稀缺，摩天大楼这个所在的区域才土地稀缺，因为建了摩天大楼，那么多人浓缩在一个点上，这个地方才有可能繁华起来，这才是济南CBD后发优势。
05、像算数公式一样确定的济南
房价是城市资源聚集度的体现，因为它有无数的城市资源聚集到它身上变成了房价；CBD是城市资源聚集地的载体。除了在济南，我们没有什么机会像站在这样一个时间点上谈论CBD，我们处在一个非常奇妙的时刻，今天谈论CBD，几年以后一看，原来我们经历的是像数学公式一样确定的算法。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
我们来看珠江新城和钱江新城的案例。2006年是珠江新城启动的第五年，最开始时，广州珠江新城CBD才8000块钱，前段时间刚以19.1万元卖出一套房子。现在整个杭州市的住宅天花板价格是13万，也是在钱江新城CBD里面。合肥，因为它是一个后发省会城市，政务新区1.1万/平方米，现在二手房是2.5万元。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
纵观广州、杭州、合肥、济南的平均房价，毫无例外，它们的天花板价格都是在CBD。我们关注下倍率，广州是5倍、杭州是4倍、合肥是2.5倍、济南是2倍，倍数越高说明这座城市越发达，这座城市整个社会化大协作越发达。反过来讲，倍数越低，它将来的现实增长率就会更高，所以我们买房永远都是价值投资。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
无论城市哪个位置的房价，在起步期的时候，哪怕价格有微调，不管这个回调你觉得是微小的还是巨大的，在当下各自有各自的判断，但是你回头一看，在缓坡期、在起步期这样的一个小波动，在未来的山顶上就是一览众山小。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
06、CBD×塔尖豪宅×强省省会的首位度
CBD×塔尖豪宅×强省省会的首位度，不要说放在济南，放在整个中国这都是稀缺资产。我们买的不仅仅是济南的房子，我们买的更是全国稀缺的资产。什么叫塔尖资产？一是户型面积段相对集中、纯粹，二是精装修交付。我们要考虑豪宅的整体价值必须要精装修。还要有豪宅开发经验的豪宅开发商。当然它必须在显赫的地段，历史告诉我们，CBD将来的房价会更贵。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
我们在投资的时候对比两件事情，一是确定性，二是增长性。我们见过很多高确定性的事情是低增长性的，而低确定性的它可能会带来高回报率、高增长性。还有一种情况是低确定性又低增长性，风险很大、回报很低。最幸福的、最少见的莫过于高确定性、同时又是高增长性，这是很难碰到的，但是在济南CBD就能碰到。为什么说它是全国稀缺的资产，因为济南刚好卡在非常奇妙的节奏上。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
给它些时间 它会捅破天
济南的首位度提升必然是确定性的，CBD的成熟必然是确定的，塔尖资产的前景也必然是确定的，所以无论我们现在怎么看CBD，只要给它一些时间，它的价格会捅破天。
△刘德科演讲《济南，像算数公式一样确定的济南》
这个CBD就是济南无与伦比的一个中芯，所以房地产无论是投资的还是买房的，它总是奖赏那些长期主义者，不计较一时的得失，稍微拉长一点点时间线，你会发现所有的一切都翻篇了，都超乎想象了。
注：刘德科，中国房地产头部公号「德科地产频道」合伙人，吴晓波频道首席房产专家，主力研究中国房地产政策变革与产品迭代，在房地产行业内具有强大的影响力。
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