随着一纸官方通报公布，济南中粮祥云项目1—5号住宅楼骗取预售证、整改期间又操作线上选房销售一事有了处理结果。甫一进入9月，开发企业在“多收个三五斗”的心理下抢跑“金九”，促销活动此起彼伏，背后的焦虑来自面对片区竞争、完成销售任务的双重压力，而济南多部门通过对违规开发企业实施联合惩戒，进一步规范了房地产市场秩序。
学区焦虑
近年来，有关于“学区房焦虑”的话题经久不衰。今年秋季新学期开学后，9月6日和7日的两则新闻可以说浓缩了社会对学区房的焦虑：一是，《作风监督面对面》聚焦了中建新悦城、文旅城、阳光城·丽景公馆多所小区配建学校建设不到位的问题；二是，市中区仁爱街一间几乎不能住人的小平房因属于热点学校学区，卖出了5万元/平方米的高价。居民小区建得快、配建的学校却迟迟不见踪影，这种现象为入住业主所诟病不是一天两天了。像中建新悦城小区，于2014年开始建设，2016年交房，配套学校却迟迟没有开工建设，规划中的学校建设用地上长满了荒草，还堆放了一些建筑材料。
在此背景下，开发商以“签约名校”为营销手段，可以说很吸引眼球。作为首入济南市场的中粮，在今年8月动作频频，放出“签约名校”的大招可以说击中购房者的软肋。在中粮祥云营销中心，新时报记者曾碰到前来看房的一对年轻夫妇就是冲着“名校”来的，期冀通过买房让两个孩子享受优质教育资源。
对于中粮祥云“签约名校”的营销，济南市市场监管局已就其涉嫌发布违法广告问题立案，正在调查处理中。
首开翻车
购房者为能让孩子上“名校”焦虑，开发商的双重焦虑则来自于市场竞争压力和销售任务。中粮祥云从2019年9月29日拿地到今年8月29日启动认筹，中间有新冠肺炎疫情影响，打乱了入市的节奏，作为一处住宅总建筑面积40万平方米的大盘，走量抢占市场，讲究的就是一个“快”字。于是，为了尽快首开就顾不得“吃相”了，从以虚假材料骗取预售许可证到违规认筹、在线选房被叫停，中粮祥云首开“翻车”了。
购房者在中粮祥云营销中心看房
从竞争对手传导的压力来看，工业北沿线、新东站片区十多个楼盘竞争激烈，如果不趁着“金九”抢先“多收个三五斗”，恐怕就要影响全年业绩。几乎与中粮祥云启动认筹同时，张马屯的多个楼盘也在8月底9月初迎来加推，可以说短兵相接。中粮祥云1—5号住宅楼400余套房源，在违规组织在线选房时释放的价格区间在11500—13500元/平方米，引得中建蔚蓝之城、凤凰首府、魅力之城、旭辉银盛泰·璟樾、万象东方相继加推，对冲中粮祥云的价格。像万象东方高层均价11300元/平方米起，中建蔚蓝之城高层在12800元—13500元/平方米，甚至有楼盘精装房源较差楼层单价下探到12000元多的水平。
联合惩戒
9月17日济南市对中粮祥云违规预售行为的通报公布后，有购房者觉得顶风违规销售罚款3.64万元的力度不够，比小户型的一个卫生间价格少不了多少。其实，在通报的八项处罚中，从撤销预售证、预售门槛提高、信用等级降级到行政处罚等措施，多部门联合实施惩戒，这种处罚力度在近年来济南房地产市场非常少见。
济南有业内人士称，从表面看3.64万元的罚款不多，但联合惩戒对开发企业的潜在“杀伤力”很大，要比上半年济南先行区一家楼盘虚假宣传的处罚力度要大。首先，在处罚通报中，中粮祥云1—5号住宅楼预售证被收回，预售条件由6层提高到12层，不仅错过九、十月份最好的入市时机，而且会流失部分客户，拱手让出市场。
其次，取消通过“告知承诺”办理工程建设审批手续资格、行政处罚信息推送至信用济南和信用中国网站、降低开发企业信用等级为C级，显示“企业失信，后果很严重”。本来取消商品房预售许可证现场踏勘环节，带来的直接变化就是开发企业项目拿证提速，商品房入市节奏也提速。这下可好，失信的代价就是没有了通过“告知承诺”拿证的便利。而且，根据《山东省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》，开发企业信用等级被评定为C级的，列入失信联合惩戒对象，适当提高预售许可条件、增加检查频次、取消参与评优资格，还会禁止参加新的土地招拍挂。行政处罚信息留下信用“污点”后，该处罚信息还会影响相关企业的招投标、政府采购受限等。
还有一点，在房地产开发中对资金周转要求很高，而对“预售监管金留存比例提高20%”的处理，则意味着占压中粮祥云资金，这一措施也很扎心。
对于中粮祥云开发企业济南大悦城产业发展有限公司的违规销售行为，在主管部门发出的最新通报中，“严重扰乱了房地产市场秩序，造成极其恶劣的社会影响”的措辞比9月4日首次通报升级，体现了济南落实好城市主体责任的决心。（罗晓飞）
济南市有关部门对中粮祥云该项目违规行为依法进行调查取证并履行了权利告知等相关程序，形成了处罚（处理）决定，相关处理决定如下：
（一）撤销中粮祥云项目1-5号楼商品房预售许可证；
（二）取消开发企业通过“告知承诺”办理工程建设审批手续的资格；
（三）责令开发企业退还前期收取的认筹金并处以预收款1%的罚款；
（四）行政处罚信息推送至信用济南、信用中国网站；
（五）降低开发企业信用等级为C级；
（六）将中粮祥云项目1-5号楼预售许可条件楼座形象进度由6层提高至12层，中粮祥云项目预售监管金留存比例提高20%；
（七）将其违规行为通报其控股公司（大悦城总部）及其注册地主管部门；
（八）对中粮祥云项目施工单位（中国建筑第五工程局有限公司）、监理单位（山东鼎晟工程项目管理有限公司）提供虚假材料行为进行全市通报批评，纳入信用评价，给予信用扣分。
