近年来，以激进大胆著称的“闽系房企”已有福晟、泰禾先后陷入危机，而同为“千亿俱乐部”行列的正荣地产，由于频繁高息发债、高杠杆低权益比快速突进被业界关注。
01
高息发债
近日，正荣地产（06158.HK）新发行一只10亿人民币1年期离岸债，票息为7.4%，将于明年8月12日到期。
值得注意的是，今年以来正荣地产已经发行多只高息境外债，比如1月发行一只2.9亿美元债票息为7.88%；5月2亿美元债票息为8.35%；6月又发行8.3%2亿美元票据等等。
要知道，2019年正荣地产加权平均融资成本为7.5%，而上述这三只债券票息均高于去年平均水平。
今年以来，境内外宽松环境改善了房企融资成本，房企海外发行美元债平均成本在6%左右，境内发债平均成本在3%左右。
因此，从横向和纵向两个维度，都能看出正荣地产融资成本高企，对发债融资的迫切渴求程度，不惜抬高融资成本置换短期债务，“以时间换空间”对现有债务进行再融资。
《小债看市》统计，目前正荣地产存续境外债11只，存续规模35亿美元，最高年息率达12.5%，其中将有12.5亿美元债在一年内到期，集中兑付压力较大。
02
“伪千亿”规模虚胖
据官网介绍，正荣地产是一家中国大型综合性房地产开发商，专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业，并致力于发展成为国内最具发展质量的均好型房地产开发企业。
正荣地产是正荣集团的独立地产业务平台，2018年在香港联交所挂牌上市。
正荣地产官网
2016年以来，正荣地产业绩突飞猛进，而最近在高速增长后，其业绩增速明显放缓。
2019年，正荣地产实现营业收入325.58亿元，实现归母净利润25.06亿元，同比增长18.19%，这与前两年动辄翻倍的增幅相比明显放缓。
值得注意的是，虽然正荣地产业绩持续增长，但其经营性现金流却一直在大幅流出，近三年分别流出42.39亿、26.64亿以及140.64亿元，说明其经营获现能力较差。
经营性现金流情况
另一方面，正荣地产的利润率也低于行业平均水平，2019年主营利润率为13.85%，这意味着其想通过牺牲利润率换取规模，而“薄利多销”的策略下，正荣的盈利能力处于行业低位。
据克而瑞2019年数据显示，正荣地产以全口径金额1408亿排名第23位；权益金额728.1亿元排名第34位。
克而瑞2019年数据
可以看出，正荣地产权益金额占比较少，这也是其被业内诟病“伪千亿”规模虚胖的原因。
2016-2018年，正荣地产分别录得合约销售额392.92亿、701.53亿、1080.17亿，年复合增长率高达65.8%，并跻身“千亿俱乐部”行列。
然而，2017-2019年间正荣地产实际效益销售数据仅为351亿、361亿以及372亿，因此拨开迷雾后，其真实销售额几乎原地踏步，可以看出其凭借“高杠杆、低权益比”的方式冲击规模。
在今年业绩会上，正荣地产董事长黄仙枝提出2020年1400亿的规模目标，同比增长7.1%，销售增速断崖式放缓。
截止2019年末，正荣地产总资产为1692.19亿元，总负债1381.59亿元，净资产310.6亿元，资产负债率81.65%，净负债率75.2%。
记者分析债务结构发现，正荣地产主要以流动负债为主，流动负债占总负债比为70%。
截止2019年末，正荣地产流动负债有964.46亿元，主要为短期借款145.34亿元，应付账款及票据167.53亿元。
相较于短债规模，正荣地产流动性较充沛。其账上现金及现金等价物为283.69亿元，可以覆盖短期负债，现金短债比为1.95。
现金及现金等价物
在负债方面，正荣地产还有非流动负债417.13亿元，主要为长期借款217.83亿元，而高企的有息负债使其2019年融资成本上升26.9%。
正荣地产具有闽系房企激进的基因，高杠杆极速扩张离不开外部融资。在融资渠道方面，正荣融资渠道较为多元，除了发债和借款，其还有4次应收账款融资，27次股权质押融资以及5次信托融资。
目前，正荣地产的土地储备面积为2456万平方米，并不算充足，且最近两年土储增速明显放缓，另外大幅上升的土地成本将对其利润率进一步形成供给端压力。
值得注意的是，在上市后的这两年时间里，正荣地产已经有10多名高管离职，出现人事动荡。
2019年，带领正荣从几十亿进军千亿的行政总裁王本龙离职；曾同任联席行政总裁的林朝阳、原正荣地产副总裁肖春和被调走，正荣地产的“三人行”职业经理人天团，目前只剩下了黄仙枝一人。
总的来看，正荣地产虽是千亿规模但权益销售较少，经营性现金流持续流出，对债务和利息保障能力欠佳，利润率低融资成本高企都是制约其发展的因素。
03
莆田三兄弟
正荣集团创始人欧宗荣出生于1964年，福建莆田人。莆田欧氏家族草根起家，一门三富豪，在当地坐享盛名，在国内家族企业中也算是凤毛麟角。
据悉，大哥欧宗金创建福建欧氏投资集团，老三欧宗洪执掌另一家闽系房企融信，2018年融信与正荣同时迈入千亿房企行列。
莆田欧氏三兄弟
欧宗荣出身普通，16岁初中辍学后跟大哥欧宗金一起外出打工，辗转江西宜春、南昌等地承接建筑工程。
1985年，欧宗荣创办江西正荣市政工程有限公司，重点经营路桥建设；90年代中期，欧宗荣参与南昌“一江两岸”工程开发，负责昌北新区前期道路建设，当地政府拖欠工程款1000多万，将一块地划拨给正荣抵账。
这是欧宗荣拿到的第一块地，他由此开始涉足房地产开发，1998年在福州成立正荣集团。
2000年，正荣在宜春的首个大型综合开发项目“赣西第一街”奠基。同年正荣物业管理有限公司成立。
两年后，在欧宗荣的牵头下，正荣投资开发首个千亩生态复合人居标杆项目——南昌正荣·大湖之都；2008年，正荣·时代广场动工，这一时代广场的落成标志着正荣商业新时代的序幕缓缓拉开。
正荣·时代广场
从2013年起，正荣深耕长三角、环渤海、海西和中部四大经济区，成功启动全国化布局。2016年，正荣地产迁都上海，进一步扩张全国化道路。
2018年，正荣成功登陆香港联交所，市值160亿港元，并在11月提前完成全年销售任务，跨进千亿门槛。
正荣地产发展历程
然而，2018年下半年楼市风云变幻，房地产调控和融资收紧政策相继出台，正荣面临着负债和融资成本双重压力，大胆激进的闽系房企已有福晟、泰禾等先后陷入危机，谋求高质量发展的正荣未来面临不小的考验。
