“现在济南的公寓挺难卖的，有时候一周都没有成交，而每天能做的也是在海量的call客中寻找可能性。如果这个月业绩再挂零的话，只能再去其他项目试一试了。”这是高新区一公寓项目置业顾问近期的工作状态。
众所周知，住宅市场在商品房交易中占据绝对比重，但住宅市场中又缺乏小面积、低总价的产品，由此一来，小户型公寓就成为市场空白的补缺者。2004年，济南房地产市场上开始出现酒店式公寓，自此“公寓”的概念开始诞生，也由此慢慢进入济南市场中。
时至今日，随着公寓形式的逐渐多元化，这些带有“宜居、宜商、宜投资”标签的产品到底发展如何呢？从2020年上半年的市场情况来看，业内普遍认为济南的公寓产品遭遇了最难销售的困境。向来以“低总价、灵活性”而备受一线大城市置业者关注的公寓产品，从当前的现状来看在二线城市中却面临了前所未有的尴尬。
2020年上半年济南公寓市场现状
据同策咨询济南地产研究中心发布的2020年房地产年中报告显示，上半年济南公寓市场成交套数为3859套。截至6月30日，全市公寓整体存量为119.49万平方米，达到了近5年中的高位，去化周期高达44个月。
具体到区域来看，槐荫区的公寓产品存量最高，为41.05万平方米，占据全市总量的34.35%。历下区和历城区的公寓存量相对较为合理，去化周期分别为20个月和39个月。分析认为，全市如此高的库存量主要源于上半年公寓产品的供应量加大而成交走低所致，尤其是疫情后的3-5月，济南公寓市场迎来集中式供应，但同期的成交却很有限。
数据显示，2020年上半年济南市内六区的公寓产品供应面积高达53.49万平方米，同比去年上升180%；成交面积为16.4万平方米，同比去年上升52%。在上半年济南公寓产品供应中高新区和槐荫区的供应量高居前列，分别为17.73万平方米和15.12万平方米。显而易见，高供应量和低去化率带来高库存量。
具体到产品来看，2020年上半年，济南公寓成交面积结构中30-40平方米小面积产品占比最高为46%，其次为40-50平方米户型产品占比为30%，两面积段合计占比为76%；小面积、低总价仍是公寓产品普遍打造的方向。
就公寓成交的价格来看，与去年同期相比，今年上半年济南公寓产品的整体成交均价为11068元/平方米，同比下降3%，略有下跌。2020年上半年，济南各区域公寓成交均价较高的为历下区和高新区，其中历下区12448元/平方米，高新区12719元/平方米，最低为历城区8355元/平方米，整体价格区间差距与住宅相比幅度更小。
济南的公寓产品为何难卖？
从2020年济南公寓市场的整体情况来看，不难发现同区域的公寓价格几乎只占住宅价格的一半。在有价格优势的前提下，公寓产品为何仍然难以销售？西客站一公寓项目的工作人员认为，“其一，济南的公寓产品基本上都是千篇一律，面积段配比非常雷同；其二，现在购房者也更为通透，公寓作为投资产品，以往以低总价进行吸客的方式行不通了，购房者投资更关注回报率的问题，甚至转手交易的税费等也成为阻碍他们入市的门槛。”
长期以来，公寓作为商业性质的产品，虽然在营销口径中主导宜居宜商的理念，但因其具有偏向办公的属性，置业者也多以办公、投资为主。在住宅限购的情况下，公寓作为投资产品成为房企宣传的主要方向。
“财富壹号工抵房原价1.1万元/平方米的精装修公寓，平层6999元/平方米起，复式公寓均价9500元/平方米。”
“汉峪片区精装修公寓均价1万元-1.15万元/平方米。”
济南市民王伟称，“几乎每天都会接到公寓项目的营销电话”。虽然他想投资房产，但当前房地产市场的整体状况又让他略有担心，看到如此多的公寓销售信息，他甚至来到华润置地广场项目亲自考察。王伟表示，来看这个项目的主要都是年轻人，一是在CBD区域位置具有优势，二是看中价格，1.1万元/平方米左右的公寓产品与片区内2万元/平方米+住宅相比，压力没有那么大。
据一位从事公寓项目策划的工作人员透露，“虽然当前很多公寓项目看上去销售的热火朝天，但如果真好卖，让利就不那么大了。”业内人士普遍认为，虽然低价位的公寓产品入手压力较小，但综合考虑来看，后期的出租回报率及二手交易升值等因素都远远滞后于住宅产品，甚至于换手交易的税费等问题也是一个不小的“坑”。
公寓投资如何实现效益
纵览济南的公寓市场，大部分产品的设计在内部结构上采用的都是回字形的酒店式结构设计，这种整层通过一条走廊来贯穿的结构，对于自住的群体来说居住体验感是最大的弊端，此外，还有商水商电的成本问题等；如果考虑出租的话，同层上又有创业或办公的场所存在，混乱的业态也使其与周边的住宅租金相比大打折扣。
研究人员认为，如果短期内想以公寓产品作为投资项目，最终将会被市场“剔除”，投资公寓应该采用长期投资策略。从当前的市场来看，选择公寓投资首要的还是要学会计算投资回报率，不能因为价格低而选择偏远区域，也不能只注重人流量而忽略产品的价值属性。
张弛是一位长期从事公寓投资的老济南人，他认为，虽然公寓市场的前景并不乐观，但近年来旅行成为人们消遣放松的一种生活方式，每当看到性价比较高的公寓产品，他仍然会忍不住出手，“因为之前投资的公寓经过装修设计后改装成主题民宿的效果还不错，有了成功的案例，再次‘复制’的时候也非常容易。”
“甚至开发企业也会打破原有的销售途径而转为自持开发成长租公寓，当然这种现象极为少见，毕竟企业多数还是以高周转的方式来实现利润最大化。”张弛表示，无论公寓投资趋势如何，最主要的是建立起符合市场规律的投资策略，这样以市场走向为预判的投资方式才更有效。
