5月3日，青岛楼市研究员老王发布了一条新海岸各大楼盘“五一”期间推出特价房的微头条。结果有网友说，你看不到新都心的房价涨了吗？
保利·大国璟，最新加推的价格到了2.9万元/平方米，这比之前的售价确实有不小的涨幅。
新都心的房价，不会又要飞吧？
在五一假期快要结束之时，我们来捋一捋。
NO.1｜壹
3日晚上，一个很信任老王的读者，和老王聊到的11时左右。4日早晨一起床，我们又聊了一会儿。他就是主城那一类特别纠结的人。
听从了老王的建议，将手里的老房子出清了。新房子原来有两个方向的选择：一个是城阳共有产权政策房，原来想去沾四类人才的实惠，现在房价开发商把价格都涨起来了，算算账不算很实惠。
另一个选择，就是沿着地铁线买主城。
可以明确感觉到，这个读者买房与普通股民的心理是一样的：任何时候不满仓，心理都会有焦虑感。而且，我相信，在通胀预期之下，最近一段时间有类似焦虑感的人不在少数。
我们看一下四月份二手房的成交，市北、市南、李沧、崂山合计卖了2000多套房子，黄岛还有1300多套，许多人卖了黄岛获利的投资房，最后也是要回归主城。在这个特殊冬天过后，很多人换房的愿望强烈。
有钱有需求，但是市场上都有些什么盘呢？
NO.2｜贰
老王说过，保利在新都心的运气一直不错。特别是在这样的年份里，一二季度竟然没有个像样的竞品，真实让人感叹。
新都心这个区域外，崂山一线的房价高高在上，不是普通改善族所能负担得起的。金地·锦宸在华阳路、辽宁路一线，许多购房者接受不了这个破烂市场的地段。
新都心外围板块只有开盘已久的和达珺玥和沉寂已久的海尔世纪官邸。和达的价格也不算低，牌子不如保利响亮，而且临着主干道，所以很多人感觉性价比不如大国璟；海尔尾盘本身人气就不高，在遭遇质量门之后，口碑已经降到了历年来的最低点。还有几个从卖家秀就难以给人带来居住升级感的小盘，更无法和保利·大国璟华丽的卖家秀相提并论。
最让人匪夷所思的是青特地王项目，土建工程已经开始，产品和价格却迟迟不公布，真不知道这家开发商在等什么。海尔的滁州路项目同样如此，公布了规划，但是产品和价格没有，也没有任何预热给改善族们一个等待的理由。
熬过了金三银四的购房者，在市场正常回暖之后，突然发现：新都心-浮山后一线，保利·大国璟是品相最好的一个盘。
大国璟140的户型确实很对一些改善族的胃口，还有不少人，看中了保利的精装效果。
在许多人的印象中，保利这样一个大国企，在交房时会给他们所见即所得的精装房。这个我不多说了，等着保利·天汇交房时，我争取给大家出一个详尽的验房文章。通过图片让大家都看看，保利的样板间尺寸、精装效果，与实体交付的房子之间差距有多大。
我再重复一遍：一起疯抢的盘不代表就是品质好，崂山那个曾经秒光的青铁华润城现在有多少投诉、多少问题、多少隐患大家可以去看一下。
NO.3｜叁
可以说，现在的保利·大国璟，在主城区占尽了天时地利人和。但即使如此，销售就真的火爆吗？我希望大家再仔细回顾一下保利·大国璟的那个秒光的抢房视频，视频里一共加推了多少套房子？
我从青岛网上房地产查询到，4月30日保利大国璟办理预售的房源是116套。换句话说，在新增刚需购买欲望最高的春天里，在一个月二手房卖了两千多套的主城区，在没有什么竞品的情况下，最多也只做了一个100多套房源的加推。
而且，保利大国璟1月份拿到预售的2、3号楼还有60套房子没有网签，1、6号楼有58套房子没有网签；5号楼65套房子没有网签。
这个时候突然出高价，有两方面的逼定效果：
1、你看，你不买房子，房价涨了吧；
2、你看，新加推的房源价格这么高，前几期的尾盘，抢到就是赚到；
实际上，在保利·大国璟“百套繁荣”的背后，新都心的购买力正在不断衰减。七色堇五一期间不但价格调了，而且还送一个车位。即使是同样有保利品牌加持的天汇，特价房也到了2.5万元/平方米左右。
这样的市场，这样的涨价，真值得我们慌张吗?
最后，我再次强调三点：
第一，四月份主城区卖了那么多二手房，在我们忽略开发商套路的前提下，新房市场最火的楼盘，也最多支撑了一个百套左右的量，而且周边的楼盘大部分都在特价促销，二手房的价格也在不断下跌。
所以，我依然维持新都心房价会震荡下行的判断。
第二，你们喜欢的品牌开发商、大户型，现在的选择比较少，但是未来不论是新都心还是李沧，都会有更多的选择。当一个区域竞品增多时，我们才可能以实惠的价格买房。
第三，你目前在样板间中看到的房间尺寸精装标准，和实际交付可能有很大的差别。保利·天汇会陆续交付，建议你看看其品质再作打算。因为在二手房房价不断下跌的市场中，一旦新房与二手房没有价格差，那么高额装修费就是房子的溢价值。交付后你可没有精致的样板间，去让接盘者埋单。（观察员老王）
