地产行业中，碧桂园、万科、恒大榜首之争赚足了大众的眼球，但紧随其后融创与保利的四、五之争，同样是值得关注的焦点。融创自2017年销售额突破3600亿元，排名跻身TOP4后，往后每年都稳压保利一个身位。2019年可以说是融创与保利竞争最激烈的一年，上半年保利销售额屡次领先融创，但下半年融创发力，最终双方差距再一次拉大。时间来到2020年，1-3月保利销售额位居第四位，融创位于第五位，保利能否保持领先，融创能否绝地反超，还要拭目以待。
房企规模的增长有两个不可或缺的因素，即：投资和融资。投资为企业带来土储增加，融资为公司带来资金流入，因此本文就从这两个角度出发分析融资和保利各自掌握的优势。
目录：
一、融创表示保持前五就好，保利或存希望重返前四
二、融创与保利，收并购与资金优势的碰撞
1、投资：融创手握收并购优势，保利更偏顺周期拿地
（1）融创：60%货值依靠收并购获取，为公司可持续发展的利器
（2）保利：“限地价、限房价”政策指导下，顺周期拿地暂时无恙
2、融资：保利拥有低融资成本的核心优势，融创提出未来2-3年负债率持续下
（1）融创：长期有望提升信用评级
（2）保利：资金成本低廉是其核心优势，低杠杆减轻负债压力
一、融创表示保持前五就好，保利或存希望重返前四
将时间线拉长来看，融创2003年成立，2010年在香港联交所上市，经过多年的发展，目前已经成为行业的龙头房企。2019年公司实现销售额5562.1亿元，同比增长20.7%，权益销售金额3839.2亿元，同比增长17.7%，销售面积3828.5万平米，同比增长25.3%，在行业中排名第四。在按销售金额及面积计，市场份额分别为3.5%及2.2%。
同时期的保利在地产行业中属于常青树，从企业建立到成长，市场占有始终位居前列。但是自2016年销售额被绿地超过之后，便始终保持在TOP5的位置，此后融创反超稳居TOP4。2019年公司实现销售额4618亿元，同比增长14.1%，但与融创销售金额的差距再次拉大。
综上，2018年之前，融创才是房地产行业最大的黑马，销售金额实现跳跃式增长，自2017年起，便稳居在行业第四位；
保利作为老牌房企，从2016年销售排名下落至第五位后，看起来已经难返行业前四。但是在2020年房企业绩会上，融创对销售预期表示“只要保持行业前五就好”的态度上，或许保利对冲击前四仍存希望。
二、融创与保利，收并购与资金优势的碰撞
在房企“投融建销”的开发流程中，钱和地是房企发展最重要的两个资源，只要有低成本的资金利用和利润空间充足的土地，对企业而言，就意味着未来业绩的高速增长。接下来，我们将分从投资和融资两个角度充分分析融创和保利各自的优势。
1、投资：融创手握收并购优势，保利更偏顺周期拿地
融创和保利都是重点布局一二线和强三线城市，均有充裕的土地储备，但是两者获取土地的方式有很大不同，融创更依赖收并购增加土储，而保利多是在公开市场获取土地。
（1）融创：60%货值依靠收并购获取，为公司可持续发展的利器
截至2019年底，公司土地储备为2.34亿平米，总货值预计超过3万亿元，根据2019年融创的销售面积来算，土地储备总量可以满足公司未来5-6年的消耗，和当前大多数房企2-3年的存续比相比，融创的土地规模无疑是非常庞大的。在2019年1.34万亿的新增货值中，有50%是来自于收并购，通过公开市场获取的土地占27%，其他则是通过旧改方式获取，占比23%。根据总土地储备货值，公司货值超过83%位于一二线城市，超过60%通过收并购方式获取。2019年，融创平均土地成本为4306元/平米，相比2019年销售均价14528元/平米的比例为0.3。相比其他大中房企，融创大幅利用收并购获取的土地楼面价相对较低，在销售均价接近的情况下，融创拥有地价优势。
融创充足的土地储备和公司收并购的投资策略密不可分。在房地产行业中，融创是投资拿地的标杆，尤其是收并购手段，成为其开疆拓土的一大利器。我们认为，尽管收并购的土地或者项目价格相对偏低，但是存在各种风险，而这种风险多数时候处于隐藏状态，短期内很难被发现。但是，作为在行业中收并购有丰富经验的融创，确实很少踩雷。公司大手笔收购万达文旅资产包已经超过2年的时间，有不少项目已经进入销售甚至是结算环节，整体来说是比较顺利的，收并购策略在公司的经营方式上是符合预期的，并向行业展示了公司在收并购领域的能力。在这种优势下，公司取得最大的成果就是在一二线城市地价上升的情况下，公司通过收并购聚焦一二线获取大量优质土地，而且拿地成本也不高。根据2019年公司新增货值分布，融创在一线城市占比为13%，在二线城市占比达到65%，强三线城市占比为22%。
不同于招拍挂，收并购是房企的一项自我强化能力。这种能力需要依靠企业敏锐的市场嗅觉和极强的执行力，更需要依赖公司背景、规模实力，需要强力的尽调、风险规避能力，具有成功上的偶然性，但更多是必然性。尤其是当收并购成功案例不断增加后，在行业内形成良好的口碑，公司就会被更多资产出让方所考虑，从而达到双赢的结局。但我们并不是鼓励房企要多采用收并购手段，也有不少房企通过收并购获取的土地，因为存在各种问题，最终导致几年前拿的地至今没有推出来，所以收并购方式是有风险的。但我们认为有风险就意味着有收益，在房企可承受的范围内，如果获取同一城市、同一区域优质的地块，收并购拿地的地货比确实要优于招拍挂。
经过时间的检验和证明，我们认为融创在收并购领域拥有充分的经验，能够保持公司的可持续发展。在一定程度上，我们认为这种方式解决了公司持续发展的问题，通过收并购获取一系列的优质低价土地，而这些土地在有限的时间内也将为公司带来高额利润。
（2）保利：“限地价、限房价”政策指导下，顺周期拿地暂时无恙
土地市场中，房企投资拿地同样讲究抄底，也就是说在逆周期加大投资力度，行业中有多数房企通过逆周期的方式获取了大量的土地。但是对保利来说，公司并没有逆周期抄底拿地，而是在顺周期下获取了大量的土地。根据保利2019年报，公司新增土地均价/销售均价为0.4，地货比高于融创。我们再根据2018年至2019年公司新增土地储备建面/销售面积所得到的结果就可以发现，公司在2018年初拿地比较积极，但是到2018年10月份后拿地开始变的谨慎，直到2019年重新回归积极。根据全国200城土地成交溢价率来看，过去两年内，最值得拿地的时间点应该是2018年8月到2019年2月，这段时期内，融资环境边际上有所改善，但是公司在这段时间内投资拿地力度不足。好在影响并不大，2018年至2020年全国200城成交地块的平均溢价率为25%左右，说明土地市场成交热度有限，尤其是在政府“限房价”的政策指导下。
综上，投资拿地方面：
融创拥有充分的优势，其优秀的收并购能力帮助公司在一二线布局大量的优质项目，并且帮助公司提高对中小企业的收购能力，加快行业集中度提升；
保利在投资领域的优势偏弱，但在“房住不炒”的行业环境下，其顺周期拿地的方式不会对企业造成较大影响。
2.融资：保利拥有低融资成本的核心优势，融创提出未来2-3年负债率持续下降
融创2019年公司惠誉评级调升至BB稳定。保利顺周期拿地导致部分地块盈利空间有限，但是在融资领域核心优势就是负债率稳健和资金成本低。尤其是在行业融资环境整体不畅，流动性紧张的情况下，保利的资金优势将会更加明显。
（1）融创：长期有望提升信用评级
2018年公司融资成本为6.81%，2019年并未公布。公司在销售业绩稳健增长的同时，暂时不用担心资金成本突出的问题。目前来看，融创已经稳居行业前列，同时对风险的偏好逐步开始降低，从而有望补上资金的短板，最终实现公司的全面发展。
2020年对融创最大的考验并不是实现销售的快速增长或者实现更加靓丽的业绩，而是融资成本和净负债率的下降，而且这种下降不是暂时的，而是长久的，这样公司不仅规模实现位居行业前列，企业信用同样位于行业前列。在2020年公司业绩会上，融创明确表示不仅要调整负债结构，降低融资成本，而且在未来2-3年，净负债率下降的趋势是不会改变的，最终实现公司盈利质与量的增长。
2020年公司发行了一期规模5.4亿美元的优先票据，融资成本为6.5%。所以我们认为，随着未来资金规模的持续增加，信用等级不断提升，公司将会实现杠杆和资金成本的下降。同时，在公司充足的土地储备下，拥有较长的存续期，我们认为公司未来拿地支出与销售回款的比值，即投资拿地积极度会较往年有所下降，从而更有利于公司信用评级的提升。
（2）保利：资金成本低廉是其核心优势，低杠杆减轻负债压力
资金成本低廉是保利的重要竞争力之一。作为市占率最高的央企地产公司，保利在融资端拥有无与伦比的优势，而公司也积极发挥这一优势，构建以银行贷款、股权融资、债务融资、资产证券化等多元化的融资结构，保障公司资金的充裕和具有行业竞争力的融资成本。而且在融资环境全面收紧的政策环境下，公司的这一优势将会更加明显，2019年公司资金成本仅为4.95%，在TOP10房企位居前列。
在低融资成本的情况下，公司注重保持稳健的负债结构，合理控制负债的增长规模。我们知道房企2015年和2016年时候不断通过加杠杆方式来冲规模，但是公司受国企降杠杆影响，反而在这一时期去杠杆，由此导致当其他公司销售规模都在飞速增长时，保利销售同比增长速度反而下行，销售排名下滑至第五。此后，鉴于加杠杆空间较足，公司净负债率有所提升，但是始终保持在健康水平。截至2019年底，公司的净负债率56.9%，同比下降23.6个百分点。
我们认为，保利作为央企，本身受调控政策影响比较大，尤其是降杠杆的压力将会抑制公司规模的增长。但是在当下行业融资通道堵塞的情况下，这恰恰成为一种优势。稳健的净负债率将进一步降低公司的流动性风险，减少负债压力，再加上央企背景，存在融资便利和融资成本低的优势将会是其他房企不具备的。所以对保利来说，或许存在顺周期拿地风险，而且拿地的盈利空间有限，但是在房地产行业政策不会明显变动的情况下，稳健的净负债率和偏低的资金成本将成为公司的核心竞争力。
综上，未来融创在降低杠杆、提质增量的过程中，将有望提升公司在资本市场的信用评级，进而带动资金成本的下降。
保利的核心竞争力恰恰是融资成本低、杠杆率低，在行业融资通道不畅的情况下，公司更易于获取低成本的融资流入。
结语
总的来说，融创和保利在投资、融资领域分别具备相应的优势，具有独特性。
其中，融创收并购拿地已经成为企业特色，多次成功的收购案例给公司带来了大量的优质土地，保障货源储备。在公司力争去杠杆的策略下，预期信用评级提升，融资成本下调。
保利面临顺周期拿地风险，但公司近三年来稳居行业第五，保持了央企一贯的稳定性，在房住不炒的行业背景下，低廉的资金成本将成为公司的核心竞争力，以此或能够抹平顺周期拿地带来的成本高企。
最后，四五之争，没有始末。从2020年房企销售来看，保利暂时领先，但融创一贯在下半年开始发力，保利能否保持领先还要看后续市场表现。（亿翰智库）
