“利润”成为绿城业绩发布会上管理层、投资者提及频率较多的关键词之一。
虽然绿城利润大幅增长，但是持续的资产减值，以及净利润率处于行业低位，仍令市场预期打折。3月23日，在港股“一片绿”的情况下，绿城股价也遭遇重挫，跌幅一度超过16%。
绿城中国董事会主席、执行董事、行政总裁张亚东表示，此前连续两年的减值拨付，就是为了“排雷”，即解决历史遗留问题，今年仍将继续。同时，今年绿城最关注的，不是销售额而是利润。
3月23日，绿城召开2019年业绩发布会,披露当年的业绩情况。
利润大增，但净利润率处于行业低位
根据3月23日绿城财报披露，2019年取得营业收入615.93亿元，同比增长2.1%；净利润39.35亿元，同比增长65.7%；股东应占利润24.8亿元，同比同比增长147.3%。
分析来看，绿城净利润大幅增加背后一个的原因是，2018年基数太低，其中股东应占利润比2017年大幅下降54.2%至10.03亿元，如今增至24.8亿元，也算是回到2017年水平。
同时，还有两个指标变化明显，一是分占合营企业及联营公司业绩9.27亿元，同比增加85%；二是若干资产的减值亏损计提与拨回为13.76亿元，同比减少20.7%。这使得绿城的净利润大增65.7%至39.35亿元。
但是相比615.93亿元的收入，绿城39.35亿元的净利润和24.8亿元的股东应占利润，还是少了点。财报显示，2019年绿城的毛利率为25.4%，增加了2.6个百分点；净利率为6.4%，增加了2.5个百分点，但是仍处于行业低位，这也令市场预期打折。
部分投资者在业绩发布会上连续追问业绩问题，绿城中国董事会主席、执行董事、行政总裁张亚东回应称：“去年就曾说过，今年我们的利润不会很好，意思是不会像大家想象中的那么好，但是在管理层预期的范围中。而2018年减值拨备17.35亿元、2019年13.76亿元，都是为了解决老问题。”
为“排雷”而持续进行减值拨备，拖累净利润率
那么，绿城究竟是为了解决哪些老问题？绿城中国执行董事、执行总裁周连营表示，2017年前拿的项目，由于限价政策影响，导致项目效益出现问题，同时还有历史上积累下的一些资产，诸如持有物业，也在按照会计准则进行减值处理。
事实上，绿城连续两年主动进行资产减值计提与拨备处理，这也使得当期净利润明显减少，拖累了净利润率。财报显示，2018年绿城若干资产的减值亏损计提与拨回为17.35亿元、2019年是13.76亿元。
张亚东也表示，“在2018年业绩会上，有人问我，‘最痛苦的是什么’，我说，‘是改变不了过去’。绿城在2017年之前拿的地，2017年后开始限价，限价下，微亏的项目，会变成巨亏，这是没有办法的事情，为了解决历史遗留问题才进行的减值拨备。”
按照计划，今年绿城将通过减值拨备继续排“雷”，解决历史遗留问题。“大部分问题已经得到解决，一小部分问题正在解决，新出现的问题几乎没有。”张亚东如是说。
对于一个企业来说，计提与拨备是对经营中可能已经构成的风险和损失作出准备，估计投资出现亏损时所预留的准备资金。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，计提与拨备是财务管理审慎性的体现，尤其面对当前比较严厉的房价管控，都会影响库存的估值。
在业内人士看来，绿城未来利润的增长，取决于规模增长的同时，大规模的资产减值以及存量低毛利率项目的去化何时结束。
提升净利润成重中之重，项目群模式提质增效
对于绿城来说，目前提升净利润水平成为主要任务。“我们能做的是最大限度的降成本、提效益，因此我们今年最关注的不是销售额而是利润。”张亚东表示，今年最重要的工作是聚焦利润，但是他也坦言，2016、2017年拿的地，大的基本面已经确定，只能最大限度的降成本，有限程度提升利润指标。
为了降低销售成本，绿城扩大标准化体系，极大保障项目推进速度与效率；强化战略集采，成本管控成效显著。财报显示，2019年，绿城的销售成本微降1.3%。
据介绍，2019年，绿城还推进共赢机制，优化管控模式，房地产开发业务人均效能得以提升，费率较2018年下降22.1%，销售开支费率较2018年下降17.8%；非房产开发业务费率较2018年下降22.1%，开支费用率较2018年下降18%。
张亚东表示，去年，绿城进行项目群管控，从180在建项目中拿出133个，形成24个项目群管控模式，使得人均在建面积同比提升25%。同时，营销条线和其他条线打通，让一个项目群班子管理若干个项目，现在来看很有必要，而且有成效，“通过项目群管控，人均销售金额提升至8430万元，较2018年增长34%。”
张亚东还表示，今年将彻底更大范围落地项目群管控模式。
2025年销售目标5000亿，聚焦重资产、代建和“绿城+”
虽然张亚东说，今年最关注的不是销售额而是利润。但是从绿城一系列疯狂拿地的举动来说，对于规模的野心显露无疑。克而瑞统计数据显示，2020年1-2月份，绿城新增土地价值312.8亿元、货值585.6亿元，位居TOP100房企首位。从另一层面来说，加速拿地也为绿城未来营收、利润增长奠定基础。
财报显示，2019年，绿城中国取得总合同销售2018亿元，较上年增长29%；新增54个项目，总建筑面积约1236万平方米，总土地成本691亿元，其中绿城中国支付的为523亿元，预计可售货值为2057亿元。
2020年，绿城销售目标是2500亿元，同比增长24%；新增货值逾2500亿元，权益投资金额不低于600亿元。
张亚东表示，绿城有3600亿元货值，如果按照2019年68%的去化率计算，能够实现2020年2500亿元的销售目标。此外，今年1、2月份，绿城新增土地储备货值已经近600亿元，如果按照全年新增土地货值2500亿元、40%的转化率计算，大概会贡献600亿元销售额。因此，绿城大概率会实现2500亿元目标。
此外，在发布会上，张亚东透露，到2025年，绿城的销售目标是5000亿元，“绿城正在制定五年发展规划，预计到2025重资产板块销售目标达到3500亿元，轻资产板块是1500亿元。”
张亚东表示，预计五年发展规划将在下半年推出，初步提出一些方向性、指标性的内容，在产业上聚焦重资产、轻资产和“绿城+”三大板块，其中轻资产是绿城代建业务，“绿城+”指的是重资产、轻资产上游与下游的产业，上游以绿城住宅科技集团为主，下游以提升服务内涵的绿城理想生活集团为主，以这两个集团为主构成“绿城+”板块。
张亚东具体介绍，在重资产板块，到2025年底，目标是超过3500亿元，保持15%的增速，“按照目前绿城重资产的增速，2020年末，能达到1800亿元，2023年末就能够达到3500亿元，但是我们希望压低这个板块的速度，降低资本依赖程度，来提升其他板块速度。”
此外，张亚东还表示，绿城代建方面，希望能够保持17%的年增长速度，这是保底的增速，到2025年底销售规模达到1500亿元。在绿城生活服务平台方面，希望在资本市场会成为独立的平台，为绿城集团做贡献。（段文平）
