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金科去年预亏190亿元,重庆、郑州、武汉三地出现“量价齐跌”

来源: 文化视界 2023-02-10 11:11:30
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“业绩变脸”被监管火速问询后,金科股份于2月7日晚间披露了对深交所关注函的回复公告,并披露了公司最新的债务情况。

金科强调,公司不存在集中大额计提资产减值准备的情形。结合2022年各城市的销售表现,预期全年计提的存货跌价准备金额约为亏损100亿元-150亿元。

公告显示,2022年金科绝大部分城市的销售额均出现了不同程度的大幅下滑,其中重庆、郑州、武汉三地已出现“量价齐跌”的情形,销售表现持续承压。

流动性方面,截止今年1月末,金科累计已完成285.77亿元有息负债的展期工作,已到期未支付的债务本金金额已达119.1亿元;同期,公司将于一年内到期的有息负债余额仍有375.51亿元。

金科的流动性问题自2022年4月开始“公开化”,之后其便开启了分批次的债务展期工作。“化债”的同时,金科也在全力“保交付”,2022年公司共计交付项目149个、其中提前交付51个项目,住宅交付总套数达82618户。

金科去年预亏190亿元,重庆、郑州、武汉三地出现“量价齐跌”

2022年计提存货跌价准备金额最高亏损150亿

监管下发的这封关注函,源于金科股份在1月31日发布的2022年年业绩预告。

彼时,金科预计2022年公司归母净利润将由盈转亏95亿元-190亿元,而2021年同期为盈利36亿元;同期,扣非归母净利润也将由盈转亏92亿元-187亿元,2021年同期则盈利28.7亿元。

针对业绩的亏损,金科指出,2022年国内经济受新冠疫情影响和房地产领域需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力,宏观经济增速放缓,购房者观望情绪较重,商品房销售规模同比大幅下降,房地产行业流动性面临较大困境。

受此影响,2022年公司的地产主业结转收入规模和毛利率同比大幅下滑;虽近期行业利好政策频出,但行业形势未见扭转,基于谨慎性原则,公司对存在减值迹象的资产计提减值准备,也由此影响了利润表现。

该业绩预告发出后,深交所随即向金科下发关注函,要求金科说明各项资产减值准备计提的具体情况及主要测算过程,并分析前期资产减值准备计提的充分性、报告期内资产减值准备计提的合理性。

同时,深交所要求金科说明,其是否存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形。此外,针对自身的流动性问题和债务偿付能力,金科也需进行披露。

从2月7日的回复公告来看,2022年各地销售表现不佳是金科进行大额计提资产减值准备的重要原因。

从公告披露的数据来看,2022年金科位于重庆、郑州、武汉三地的项目出现了“量价齐跌”的行情。其中,大本营重庆的全年销售额仅为1234.88亿元、销售均价仅为8771元/平方米,分别同比下降61.9%、23.1%。

在金科列出的10个城市中,仅有贵阳一个城市在2022年录得销售额677.37亿元,同比增长了17.5%,其余城市均处于下跌通道。

价格方面,这10个城市中跌幅最大的系郑州,2022的销售均价同比降幅达到27.6%,已低至10708元/平方米。

金科去年预亏190亿元,重庆、郑州、武汉三地出现“量价齐跌”金科项目所在主要城市2021-2022年度的房地产市场情况统计表,图片来源:金科公告

“绝大部分城市2022年房地产销售额均出现了不同程度的大幅下滑。”金科称,综合考虑上述市场情况、结合自身项目定位及历史销售单价等因素影响,基于谨慎性原则对存在减值迹象的存货计提跌价准备具备合理性,且公司不存在集中大额计提资产减值准备的情形。

按照金科的说法,公司在2022年计提的存货跌价准备金额约亏损100亿元-150亿元之间,最终数据以年报审核数据为准。

2022年前三季度已亏损42.83亿元

因计提减值或将导致业绩巨亏的现象在地产圈十分普遍,金科并不是个例。

据东方财富、同花顺统计,截止2月2日,共有67家A股房企发布业绩预告。其中,仅19家房企2022年预告净利润同比增长;净利润预计同比下滑的房企中,保利发展、招商蛇口这类大型央企房企也在其列。

预亏房企中,世茂股份、华侨城A、首开股份等房企系近年来首次亏损;像荣盛发展和蓝光发展,其预亏金额均最高超过200亿元。

影响房企预亏的因素各不相同,大致包括:2022年度结算减少;房地产项目销售乏力、结算毛利率下海;外汇波动导致预期净汇兑损失;计提减值准备等。

如华侨城,其明确指出,“考虑部分城市新房销售价格进入下行通道,出于审慎客观考虑,计提存货跌价准备同比增加。”

资产减值力度最大的蓝光发展则称,政策落地以及向市场的传导需要一定时间,公司经营情况及融资环境未得到改善,为存货跌价准备公司计提了约160亿元的减值损失。

事实上,自2021年下半年以来,伴随着房地产行业“由热转冷”,在2021年年报中,就有不少房企因大额计提导致当期业绩“变脸”,引发交易所密集发函询问。

进入2022年以来,地产政策进入宽松周期、因城施策持续打开,但楼市复苏进程仍相对缓慢。从已披露的2022年中报或三季报来看,受市场仍处下行通道的影响,房企们对存货进行计提减值的迹象仍普遍存在。计提减值相关的合理性和必要性,也仍是交易所所关注的重点。

上市公司一次性大额计提在什么情况下才是合理的?业内人士在交流中向搜狐财经指出,根据企业会计制度规定,资产计提的八项减值准备包括短期投资跌价准备;坏账准备;存货跌价准备;在建工程减值准备和委托贷款减值准备等科目。

根据会计制度,计提资产减值主要是依据成本和可变现净值之间的差值。若预计可变现净值低于总成本,代表未来该项目入市之后将出现亏损,房企便会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。

不过,由于资产减值判断的主观随意性较大,验证减值计提的合理性、充分性的难度也较大。因此,上市公司有没有利用减值计提来操纵利润表现?这普遍是外界关注的焦点。

房企内部人士也坦言,或会出现这样的情况,企业当年业绩已亏损,那“一次亏个够,通过大幅计提资产减值来‘洗澡’,一次性释放利空。等市场好了,在以后的会计期再转回。”

毕竟摆在眼前的现实是,房地产行业已告别高增长时代。国家统计局数据显示,2022年商品房销售额133308亿元,同比下降26.7%,这一规模已回落至5年前。

计提减值最直接的影响,便体现在房企的利润表现上。在2021年时,金科已出现“增收不增利”的迹象,当期总营收1123亿元,同比增长28.05%;归母净利润36.01亿元,同比下降48.78%。

2022年以来,金科连续三个季度录得归母净利润亏损;至最新的2022年前9月,金科仅实现总营收434.1亿元、同比下降31.83%。归母净利则亏损42.83亿元,同比下降194.61%。即出现了2006年以来的首次归母净利亏损,并陷入营收净利“双降”局面。

119.1亿元债务本金到期未支付

业绩之外,深交所对金科的流动性问题也十分关注。金科的流动性问题自2022年4月开始“公开化”,此后至今金科在债务处置方面的主要方式是分批次寻求展期。

金科指出,公司成立了专项工作小组,积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持,特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面,政府及相关部门给予了大力支持。

截至今年1月末,公司各区域公司已累计获批国家及地方政府专项借款资金、金融机构配套资金额度超20亿元。其中超12亿元可用资金已拨付至项目公司,一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

在债务管理方面,截止今年1月末,公司累计完成285.77亿元有息负债的展期工作(含已达成期限调整意向的有息负债)。

同期,金科已到期未支付的债务本金合计金额119.1亿元(包含银行贷款、信托贷款等金融类贷款及其他非金融机构借款),其中涉及担保事项的金额为91.7亿元。

金科去年预亏190亿元,重庆、郑州、武汉三地出现“量价齐跌”金科截止2023年有息负债统计情况,图片来源:金科公告

金科当前的债务规模多大呢?截止今年1月末,金科合并报表范围内总有息负债规模为684.15亿元。其中一年内要到期的部分为375.51亿元,因2022年年报还未披露,暂时还无法获知金科手中的货币资金情况。

从金科披露的数据来看,这375.51亿元的一年期债务中,47%为非银行金融机构贷款;其中涉及到公开市场债权类的融资仅为61.47亿元,金科称公司将继续推进这类存量债券的展期工作。

金科还称,公司在“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”等方面已取得不同程度的进展,将继续推进相关工作,并解决当前面临的流动性压力。

(来源:头条号@搜狐财经)

[ 责任编辑:窦静 ]

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