王先生在2016年选择购买三亚澳洲城的商品房，但因开发商三亚新澳投资置业有限公司没有取得预售许可证就对外认筹销售，双方一直没有签订合同。5年的时间过去了，开发商突然将业主们交的定金和首付款原路退回，想要单方面退房并让业主以目前的市场价重新购房。双方无法达成一致，近日开发商将159名业主告上法庭。记者就此事联系开发商，但对方暂未回应。
开发商向业主发出的通知。(来源：受访者)
认购书签完5年没签合同 开发商突然退款
2016年，因看重楼盘环境，王先生选择购买了三亚澳洲城项目。当时他与开发商三亚新澳投资置业有限公司签订《澳洲城认购书》，双方约定房子单价为每平方米1.6万元，其中还注明了暂定建筑面积、房号、户型等信息。除了定金5万元，王先生还交了近30万元的首付款。《认购书》中约定，在接到开发商的通知后，业主需7日内签订《商品房买卖合同》并办理相关按揭手续。
但王先生左等右等都没有等到签合同的消息，这才得知该项目并未取得预售许可证，没有项目土地使用权，没有办理项目备案、规划报建等手续。“这期间开发商一直拖延应对，安抚我们说手续很快就能办好，如果有人要求退房也不给退。”转眼5年的时间过去，新房还没着落，却突然收到购房退款，而此时房价早已翻番。“2021年9月，开发商突然反悔，在没有和我们协商的情况下，将全部购房费用原路退回，他们觉得以这样的方式就能解决问题。”
随后，开发商发出一份《通知》，称房屋在认筹认购时未取得商品房预售许可证，违反了《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》的相关规定，属于违法违规行为，所以按照有关部门的要求进行整改。公司愿意在退还认筹认购款之外，按周期银行贷款利率的标准，补偿自缴款之日至退款之日期间的利息。若在2021年10月13日之前不与公司联系，视为放弃补偿。“但当我们去售楼处找开发商，他们却不见我们，还报警说业主闹事。”王先生说。
双方无法达成一致 开发商起诉159名业主
业主们对开发商单方面的处理方式并不买账，“有关部门在2016年就发出整改通知，开发商那个时候不退费继续疯狂销售，钱让他们用了这么多年才想起来退款，我们肯定不能答应。”王先生表示，目前三亚的房价已经翻了几倍，原来的购房款在如今已买不了什么房子。而且，2018年海南省出台限购政策，现在重新购房，很多人会丧失购买资格。
此外，还有业主发现，开发商三亚新澳投资置业有限公司作为借款人，曾在2018年从贷款人青岛城乡建设小额贷款有限公司处取得资金委托贷款12亿5千万元，但两年期到全部未偿还，开发商申请贷款展期至2022年12月1日止。“开发商跨省借贷，担保公司还都是自己的关联公司。小额贷款的投放额度应受注册资金的限制，开发商贷款数额如此巨大，是否合规？”王先生对此有质疑。
大家还因此猜测，开发商是因融资成本高且还不上款，所以退房让业主们按照目前的市场价重新购房，“后续开发商说可以将已取得预售证的楼以均价3.6万或4.5万的价格卖给我们，这简直是无理取闹。”
因双方始终无法达成一致，从2021年10月开始，开发商两次将不同意退房的业主告上法庭，理由包括业主没有购房资格、政策有变更等等，但都以其自行撤诉而告终。“开发商此前未取得五证就对外认筹销售，现在承认违法售卖，这反而成为他们自称认购书是无效的理由。”近日，开发商第3次起诉159名业主，法院已经立案，11月4日将在三亚开庭。
开发商暂未回复 目前两栋楼已有预售证
据了解，开发商三亚新澳投资置业有限公司属于小微企业，注册资本为3000万元。三亚澳洲城开发商的工作人员告诉记者，目前项目在售的1号楼和6号楼，都已取得预售许可证，其他没有取得预售证的楼没有在继续销售。而有关王先生反映的问题，该工作人员表示要向领导反馈后再给记者回电。但截至发稿，记者没有收到回复。
关于此事，记者未能与青岛城乡建设小额贷款有限公司取得联系。企查查平台显示，青岛城乡建设小额贷款有限公司是由青岛城市建设投资集团作为主发起人成立的小额贷款公司，记者未收到该发起公司的后续答复。
开发商违约 应双倍返定金并全额退首付
山东齐岳律师事务所的江永金律师认为，开发商违约，按照法律规定，应当双倍返还定金并全额退回首付款。业主因此受到损失的，可以向开发商主张分担损失，但需要举证。“开发商没有预售证就对外认筹销售，认购书虽无效，但开发商应承担对业主的损失赔偿责任，主管部门也应对其进行处罚。”
江律师还介绍说，企业可以跨省借贷，但贷款公司需有法律授予其在全国范围内开展业务的经营范围。借款公司的关联公司可以作为贷款担保公司，若贷款方愿意承担风险，贷款金额可以超出注册金额的范围。
随后，记者在企查查上看到，青岛城乡建设小额贷款有限公司的经营范围是在山东省区域内办理各项小额贷款。三亚新澳投资置业有限公司的大股东是山东瑞龙贸易有限公司。“业主若对开发商的贷款问题有质疑，可以向有关部门投诉。”江律师建议。（来源：信网 郑倩楠）
