按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划的总体要求，济南市历下区人民政府拟决定实施济南古城（明府城片区）城市更新项目，对该项目规划用地范围内的房屋及附属物实施征收。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第248号，以下简称《办法》）、《〈济南市国有土地上房屋征收与补偿办法〉实施细则》（济政办发〔2021〕2号，以下简称《实施细则》）及相关规定，制定本补偿方案。
房屋征收范围及被征收房屋和附属物情况
（一）房屋征收范围
根据济南市自然资源和规划局《关于济南古城（明府城片区）城市更新项目是否符合规划要求的征询意见函的复函》（济自然规划管函（一）〔2021〕128号）及附图，确定将军庙、芙蓉街-百花洲两个地块房屋征收范围。
将军庙地块具体门牌号为：
大明湖路260至268号的双号、272至278号的双号、282号、282-1号、286号；启明街43至55号的单号、55-1号、57号、58号、60号、72号、73至83号的单号、99号、101号；寿佛楼后街3号、4号、5号、5-1号、7至15号（不含12号）、17至23号的单号；寿康楼街1号、3至7号、9至15号的单号；水胡同3至9号（不含8号）；西城根街1号、18号、20号、38号、42-1号、44号、48号；趵突泉北路6号（三联集团济南刺绣总厂）；西公界街1至12号（不含2号、4号、8号、10号）、13至35号的单号；双忠祠街1至16号（不含7号、10号、11号）、19号、21号、31号、37号；西熨斗隅巷8号、10号、16号、20号、22号；慈林院街2号、4号、5号；太平寺街1号、2号、4号、6号；将军庙1号、2号、2-1号、3号、4号、5号（含西侧平房）、6号、7号（含南侧平房）、8至20号（不含14号、16号）；鞭指巷1至59的单号（不含9号、11号、17号、29号、47号）、69号、70号、71号、73号、75号、85号、87号、97号、99号、107号、113号、115号、117号；高都司巷1至7号的单号等单位及个人的房屋。
芙蓉街-百花洲地块具体门牌号为：
大明湖路234号；泮壁街1至4号、10号、13号、14号；庠门里4号、9号；辘轳把子街1号、3号；东花墙子街14号；起凤桥街2号、4号、6至9号、11号；西更道街1至3号、8号、9号、11号、12号、14号、16至19号；王府池子街9号（西侧房屋）、11至21号的单号、22至27号（不含24号）、29至43号的单号；平泉胡同1号；金菊巷3至13号的单号；西辕门街1号；芙蓉巷17至21号的单号；马市街10号、12-2号、12-3号；芙蓉街50号、52号、90号、92号、92-1号、94至106号的双号、118号、125号、127号、162号；贡院墙根街26号、27号、28-1号；后宰门街东头路南院落；后宰门街24号（直管公房）、32号、34号、36号、36-1号、38至66号的双号（其中46号院仅含西侧院内房屋）、70至76号的双号、82至94号的双号（不含88号）、96-1号、98至116号的双号（不含106号）；院后街2至16号的双号、7至13号的单号、15号、17号、29号、43至53号的单号；小兴隆街23号、34号；曲水亭街8号等单位及个人的房屋。
上述门牌号与产权登记记载不一致的，以项目规划用地范围附图确定的被征收房屋为准。房屋征收补偿方案中房屋征收范围与房屋征收决定公告载明的房屋征收范围不一致的，以区政府征收决定公告载明的房屋征收范围为准。
（二）被征收房屋及其附属物的情况
根据调查摸底情况，被征收房屋约1838户（个），总建筑面积约为11.16万平方米。其中，住宅房屋约1747户（个），房屋建筑面积约65724平方米；非住宅房屋约91户（个），房屋建筑面积约25242平方米；附属物建筑面积约20648平方米。
征收补偿签约期限及有关事项
被征收人或具备房改购房资格条件的公有房屋承租人应在规定的时间内选择货币补偿或产权调换补偿方式并签订协议。
1．选择货币补偿的，自房屋征收决定发布且评估结果公示后，被征收人或具备房改购房资格条件的公有房屋承租人可与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。
2．选择产权调换的，自选房结束次日起，按照规定的签约期，被征收人或具备房改购房资格条件的公有房屋承租人可与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。
征收补偿方式及标准
征收补偿方式包括货币补偿和产权调换。
被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。评估时点为房屋征收决定公告之日。
（一）征收住宅房屋的补偿
被征收的住宅房屋，补偿价值按照其所处区位新建普通商品住宅市场价格，结合被征收房屋建筑结构、层次、朝向、新旧程度和装饰装修情况等因素评估确定。
选择产权调换的，被征收人或具备房改购房资格条件的公有房屋承租人按照征收补偿方案规定的范围和标准选择安置房屋，其公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积部分的价款由房屋征收部门承担。
选择产权调换的，被征收人或具备房改购房资格条件的公有房屋承租人与房屋征收部门应按照规定结清被征收房屋补偿金额和产权调换房屋价值之间的价款。
（二）征收按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋的补偿
被征收人与承租人达成协议的，按照双方协议予以补偿；被征收人与承租人未达成协议的，予以产权调换，原租赁关系不变。具体可按下列方式补偿：
1．产权明晰的公有非成套住宅房屋，公有房屋承租人符合房改购房条件的，可向产权单位申请办理房改手续。房改后，原公有房屋承租人作为被征收人享受相关补偿。
2．公有房屋承租人具备房改购房资格条件的，房屋征收部门应当对其实行货币补偿或者房屋安置。
选择货币补偿且被征收房屋为公有非成套住宅房屋（平房和简易楼房）的，对未在规定时间内向房屋产权单位申请房改的公有房屋承租人，其货币补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之九十，对被征收人，货币补偿金额为百分之十。
被征收房屋为楼房的，不再进行房改。对公有房屋承租人的货币补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之八十五，对被征收人，货币补偿金额为百分之十五。
选择房屋安置的，公有房屋承租人应当与房屋征收部门结清其货币补偿金额与安置房屋价值之间差价，结清差价后，安置房屋产权归承租人所有。
实行货币补偿或者房屋安置后，公有房屋承租人不再享受房改购房资格。
3．公有房屋承租人不具备房改购房资格条件的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，原租赁关系不变。
（三）在征收范围内利用住宅房屋从事经营活动的补偿
2013年7月20日《办法》实施前，在征收范围内利用住宅房屋从事经营活动，房屋所有权证书、营业执照登记地点一致，且具有1年以上纳税记录的，在住宅房屋评估价格的基础上适当增加补偿，但最多不超过实际用于营业的建筑面积部分房屋评估价值的5%。《办法》实施后，利用住宅房屋新设立工商登记从事经营活动的，不予增加补偿。
（四）征收非住宅房屋
被征收非住宅房屋货币补偿价格，参照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产市场价格评估确定（征收以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋，补偿时应当按照规定扣除政府收益部分）。
选择货币补偿的，按照确定的货币补偿价格向被征收人支付补偿金。
选择产权调换的，应当符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划；被征收人可以选择货币补偿，也可以选择异地产权调换。如被征收人选择异地产权调换的，可向房屋征收部门提出书面申请。被征收人应按照产权调换房屋的评估价值与被征收房屋的评估价值结算价款。
被征收非住宅房屋产权人选择土地收购的，可以在本征收补偿方案公布后10日内向房屋征收部门提出申请。房屋征收部门应当在收到申请后3日内转交土地收储机构。土地收储机构同意收购的，进入收购程序；不同意收购或者同意收购决定作出之日起45日内未能签订收购合同的，按国有土地上房屋征收政策执行。
（五）征收按政府规定租金标准出租的公有非住宅房屋的补偿
被征收人与承租人达成协议的，房屋征收部门应当按照双方协议予以补偿；被征收人与承租人未达成协议且符合产权调换条件的，房屋征收部门可以进行产权调换，原租赁关系不变，产权调换后的房屋由原承租人重新签订租赁合同后继续承租。
被征收人与承租人未达成协议且不符合产权调换条件的，房屋征收部门应当予以货币补偿。实行货币补偿的，被征收人与承租人就货币补偿分配方案达成协议的，房屋征收部门按照达成的协议予以补偿；达不成协议的，暂时按照原有的规定处理。
符合最低套型面积标准资格的补偿
（一）被征收人或公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且建筑面积小于46平方米的，房屋征收部门按照国家规定的住宅设计最低套型面积（以下简称最低套型面积标准）进行房屋安置或者按建筑面积46平方米进行货币补偿。
实行异地安置的，按照被征收房屋建筑面积46平方米的补偿价值安置相当的房屋。被征收房屋和安置房屋存在差价的，应当结清房屋差价款。结清差价后的房屋产权归被征收人或公有房屋承租人所有。
被征收人或者公有房屋承租人在同一征收项目内有2套及以上住宅房屋,合并计算面积仍达不到建筑面积46平方米的,房屋征收部门应按照享受最低套型面积标准资格相关规定予以货币补偿或者房屋安置。
产权调换安置房源地点、户型、面积、对档
（一）住宅安置房源
被征收人或公有房屋承租人选择产权调换的，实行异地安置,地点为：伴山居小区（历下区工业南路132号）、万科翡翠公园（历下区花园东路与颖秀路交叉口北侧路西）、盛福花园小区（历下区中林路9号），华阳新区（历下区华阳路80号）。
（二）住宅选房对档表
备注：最终的住宅选房对档、安置房源及差价款结算办法以选房前公示的《选房方案》为准。（来源：山东商报·速豹新闻网 崔艳红）
