年底年初，是制定新的年度计划的时间。但2019-2020年之交，不确定性是如此之大，房企的选择似乎要比往年更困难一些。尤其是一些千亿级中型房企，不仅是年度计划这么简单，而是关系到未来在行业位置的问题。
年底年初，是制定新的年度计划的时间。但2019-2020年之交，不确定性是如此之大，房企的选择似乎要比往年更困难一些。尤其是一些千亿级中型房企，不仅是年度计划这么简单，而是关系到未来在行业位置的问题。
一个经济体从中等收入迈进高收入阶段，经济学有个名词叫做中等收入陷阱。跨越了这个陷阱就成功晋升高收入经济体，掉入这个陷阱则会停滞不前，甚至退回到中低收入阶段。
中型房企也面临类似的陷阱。掉入这样的陷阱未必就晋升到头部房企，但掉入陷阱就一定退回到中等以下梯队。你必须跨越。
我们谈论一个样本是在谈论什么？可能是你正在或即将思考的共性问题。
壹
房地产进入稳定期，头部房企就那么几家了，只是ABCDE的座次排名问题，冠亚军偶尔变一变也没几个人关心；楼市上升时期，弯道超车确实是有机会的，但在稳定时期，超车的一不小心反可能会翻车，一翻车就可能出局，啊朋友再见。
对于部分房企领导来说，发展问题悄然转变成了选择问题。不同的房企，是不同的选择题。头部房企、中型房企与小房企的选择，迥乎不同。
此处要引用一位专家的话。
2019年7月，北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授在博鳌•21世纪房地产论坛第19届年会上说，当一个行业渐渐出现高不可攀、遥不可及的头部企业和领先企业的时候，也表明行业渐渐的进入了兼并、收购的成熟阶段。预计未来5年，行业前10会占据半壁江山，单个企业的市占率会达到5%。
钟伟说，“我们不担心小房企，可以小而美（攸克君注：其实要做到小而美也越来越难了），可以退出，没有关系。”相比之下，中型房企将陷入“死亡之谷”。他们的商业模式、战略没有比头部房企更加出色。因此，向前走会更加困难，向后退则心不甘。
头部房企的位置已很难撼动了。而对1000亿-2000亿级的中型房企来说，上上下下的选择，就是非上即下的选择。
3000亿级以上的头部房企，在住宅销售物业面临增长瓶颈的时期，在尽可能通过并购获得更大市场份额的同时，是选择新的战略方向的问题。攸克君之前以房企前四强为例写过，碧桂园选择了现代农业和机器人，恒大是新能源汽车，万科是物流和商业地产，融创则同时在文旅、康养和文化三条线推进。它们的共同特点是，第二战场都是万亿级市场，甚至是蓝海。目标也很明确，要么不做，要做就做头部，甚至第一。
它们能够如此选择，是因为规模化带来的可调集资金量较为庞大，得以进入到新的需要大投入的领域——可以是地产之外的领域。
中型房企不进则退。前30强稍不小心就掉到50强以外，前50强也极有可能掉到100边缘。你必须有着高于前30强平均增幅的速度，才可能维持在前30的位置；你如果没有布局新的增量业务，要实现高于前30强平均增幅的速度却很困难；如果今天才想到这个问题，讨论进入哪个领域，可能有点晚了。
与头部房企不同，中型房企可腾挪的空间不太大，一方面它们要保持房地产开发主业的适当投资以在原有增长轨道上不掉队，另一方面又要调出部分资金投入新的领域，这决定了它们更倾向于在产业链上投资，与房地产开发主业的相关性更强。
贰
金科这个案例，值得中型房企研究。
2017年底当金科制定三年两千亿战略的时候，销售额才四五百亿，业内很多人是持怀疑态度的，觉得它过于激进。
2019年1-11月，金科实现全口径销售额1513亿，增幅高达40.75%，远超行业前30强平均增幅。2019年全年1700亿已无悬念，2020年实现2000亿只需要20%的增速即可。客观地说，这家企业前两年的节奏是踩得不错的。
但即便如期实现2000亿目标，金科也依然面临“中等收入陷阱”：你无法确保未来三年依旧能实现40%的增幅，假如只有10%的增幅就会让你掉到30名以外；再拿错几块地，掉落的速度会更快。住宅开发的天花板是所有主流企业无法回避的问题。
一句话，金科也必须找到住宅开发主业之外的发展方向。
2018年底，就在金科刚刚迈进千亿俱乐部的时候，作出了一个大胆的决策：产品结构由“房地产开发+社区综合服务”升级为“民生地产开发+科技产业投资运营+生活服务+文化旅游康养”，这就是金科的“四位一体”战略。从两千亿到四位一体，一步接一步，步伐紧凑，一气呵成。
“四位一体”看似大胆，却很接地气。民生地产开发是主业，完成了区域布局，稳定增长没有问题；生活服务也很扎实，随着业主数量的扩大，增量收入和增值服务收入都有可观的增幅。
而科技产业投资运营和文化旅游康养，并非凭空生造，从头开始，而是现有主业的自然延伸。少为人知的是，金科已进入全国近20个城市，开发和运营的园区面积超过1500万平方米，入园和战略合作企业超过3000家，年产值超过2000亿元。金科只是将这块业务重新定位，作为一个独立板块提出来并赋予新的任务。
金科此前的住宅开发也早有涉及文化旅游康养业务，去年更在此基础上成立了文旅康养集团。2019年4月，金科与成都置信集团合作，发布金科置信新品牌，深耕文旅、康养领域；2019年8月，又与澳洲威秀集团合作，将国际知名的文旅IP引入金科项目。未来，这些项目都将为金科的探索提供强力的支撑，也是其跨越房企“中等收入陷阱”的诺亚方舟。（攸克）
