岁末年初，山东地产有幸邀约到了房地产领域的权威人士和专家，以他们的视角点评即将过去的2019和展望马上到来的2020。通过反思与探索、开创与颠覆、理性与建设性等逻辑，对市场焦点、发展轨迹、未来潜力等话题展开大胆猜想。力求为行业提炼、辨明一条适合未来山东地产发展的实践之道。
引言
2019年，在坚持“房住不炒”、一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制的总体调控下，房地产暂时退出短期刺激经济的舞台，从而稳住了地价、房价，使得市场总体稳定发展。
岁末年初，山东地产有幸邀约到了房地产领域的权威人士和专家，以他们的视角点评即将过去的2019和展望马上到来的2020。通过反思与探索、开创与颠覆、理性与建设性等逻辑，对市场焦点、发展轨迹、未来潜力等话题展开大胆猜想。力求为行业提炼、辨明一条适合未来山东地产发展的实践之道。
程道平
山东师范大学城市与房地产研究中心主任
关键词：市场触底，分化回升
始于2016年底的限购限贷限价组合的高压调控，已持续三年，2018年夏季以来我省济南、青岛等主要城市房地产市场先后进入下行调整期，2019年我省多数城市进入市场下行调整，多数房企经营艰难，降价促销以求回款，房价已有明显下降。
前不久中央经济工作会议提出：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。这里有新导向：一是全面落实分城施策，意味着城市调控根据实际可以适时调整；二是大力发展租赁住房，意味着对冲高房价，长租公寓会分担住房刚需，但暂时形不成市场力量。三稳是国家追求的目标。
展望2020年，宏观层面新旧动能转换仍处于调整期，继续执行房住不炒定位，分城施策出现分化，前后两个半年楼市将出现微妙变化。上半年总体房地产市场下行触底，土地市场宽松，地价继续下降，逆市拿地时机已到，现金流紧张的开发企业将出现降价促销回款，是购房者买房的好时机。楼市全面落实因城施策得以贯彻执行，济南、青岛有望春季后调控政策放松，首先是解除限价，还可能适当放宽预售许可条件，下半年可能降低购房首付款比例，市场走出谷底逐渐回暖。
张振勇
山东财经大学房地产研究所副所长
关键词：房地产市场下行，市场分化全面理性 我国房地产市场经过多年的高速发展之后，供求形势已发生改变，已从供不应求过渡到供给过剩，从卖方市场过渡到买方市场，从投资回报率高过渡到投资回报率低，从升值空间大过渡到升值空间小。目前济南市房地产市场下行压力仍然较大，商品房销量缩减、二手房价格下跌、土地流拍等仍将持续。进入年末，受调控政策、回笼资金、购房者预期走低等多方面因素的影响，济南市房地产市场频频出现打折、促销等楼盘。但也有楼盘反其道而行之，凭借配套齐全、区位便利、人性化的智能精装等优势，逆势涨价。
从城市发展的角度来看，房地产已经不再是“快速助推剂”，而是到“稳定剂”阶段。从购房者、开发企业、土地供应等房地产市场链条上的各参与者角度来看，购房者自身对市场的预期、产品的喜好、实际需求等方面变得越来越冷静；开发企业依据市场需求活跃度、产品结构供给、区域发展潜力、融资难易度等因素考虑变得更加小心；政府土地供应的配置、地价的控制等趋于合理。保持房地产市场稳定，促进房地产市场平稳健康发展，房地产市场将会进入一个全面理性的阶段。
朱江
山东世联怡高物业顾问有限公司总经理
2019年，济南房地产市场可以用“先扬后抑”来形容。上半年，尤其是三四月份，市场出现一波小阳春，整体成交量有所攀升。下半年，“7.30”会议后，政策环境再次收紧，市场预期逆转，楼市进入快速下行通道，成交量开始逐月走低。随着销售压力的加剧，房企开始选择降价促销实现走量，整体房价呈现下行趋势。
1-11月，济南住宅供应量777.7万㎡，同比增长20.9%；其中新增供应量613.8万㎡，同比增长6%。成交量515.2万㎡，同比增长8.3%，成交规模与去年同期相比大体持平。成交均价16541元/㎡，同比下降2.8%，市场转冷，“以价换量”成为趋势。截至11月底，住宅在售库存261.1万平米，同比增长60%；库存去化周期5.5个月，较去年同期增长1.6个月。
12月中央经济工作会议再次定调“三稳”，“房住不炒”主基调不变，全面落实因城施策。济南在现阶段楼市不断探底的环境下，未来或不会出现全面政策松绑，但有可能进行微调，以避免房价大涨大跌，保持房地产市场平稳健康发展。
基于此，对于2020年济南楼市的预判：
1、基于“遏制房价大涨大跌”的主基调，明年价格有望企稳，触底反弹。
2、供应量将持续增加，前期抑制的购买力有望得到释放，成交总量或将大于等于2019年。
3、随着户籍政策的全面放宽，济南强省会虹吸效应凸显，吸引着周边城市购买力。
济南作为山东省会城市，对周边产业和人口的吸附能力进一步增强。
赵永佩
济南万科企业有限公司市场营销部负责人
2019年：大势维稳，市场回归理性 在“房住不炒”“促进房地产市场平稳健康发展”等宏观导向下，2019年山东全省市场大势维稳，全年预计仍将维持万亿规模。从成交情况来看，上半年三四月份“小阳春”短期显现，下半年随着政策导向的进一步巩固及融资层面等多重调控动作，市场热度减退，年底业绩压力下，不乏积极推货和销售的冲刺动作。
商品房市场的回落带来了土地市场的理性回归，一二季度的土拍小热潮伴随着房企融资环境的收紧等调控手段，在三四季度明显降温，高价地鲜有出现。土地市场的理性回归，将进一步促进未来商品房市场的价格趋稳。
2020年：稳字当头、头部聚集、产品与服务
从政策层面看，在2020年全面落实因城施策的明确指示下，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制将进一步建立和完善，房地产市场平稳发展可期。
区别于之前的卖方市场，在稳定的市场大势下，各房企间的竞争将进一步加剧，对企业的产品、配套、服务、工程品质等方面提出了更高的要求，如何通过更优质的服务和产品争取客户成为重要课题。
目前来看，无论从销售额还是投资拿地来看，市场份额逐渐向头部企业集中，品牌房企的综合实力优势将愈加显现。万科将始终坚持为普通人提供好产品好服务的初衷，服务更多客户、更好的服务客户、服务客户的更多方面，为满足人民对美好生活的向往而不断努力。
田子超
中国建设报社战略合作部主任、《中国建设报·中国房地产》总策划
房地产的好与坏，不能单纯以行业经济指标衡量。市场好，房企用尽招数加快速度开足马力加码投资，攫取更大利润；市场不好，千方百计减低成本，寄望渠道停止拿地降价促销。中国房地产从上个世纪九十年代起家，众多房企和从业人士早已经历过多轮起起伏伏的周期调整，照理说早应“惯看秋月春风”，为什么总是“好了伤疤忘了疼”，总是在焦虑和不安中兜兜转转循环往复。
无论是国家导向群众需求还是自身周期，中国房地产传统的老路已经难以为继，是时候开启一种新的内涵式的高质量发展方式了。今年7月30日，中共中央政治局召开会议，首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行，强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”由此可见，期待政策调整带来巨大利好显然是不可能的，心存幻想只能遗憾失望。对于绝大多数购房者来说，他们更希望辛辛苦苦买来的房子能够质量过硬、服务到位，少些闹心多些舒心。对于房企来说，告别暴富心态，回归正常行业，把心思和精力用到如何提升产品服务品质上去，少些“996”、全天候，让老板和员工回归正常的生活，这何尝不是地产人自身的解脱？
善不由外来，名不可虚作。职场人之幸福不仅来自收入之高低，更来自社会的尊重和认可。作为房地产人，因高收入受到艳羡固然美好，但是随着“房住不炒”时代的到来，房地产注定要回归其真实价值。
唐堂
易居企业集团济南公司克而瑞事业部总经理
关键词：自信、失望、伤心、彷徨
关于现在的市场，个人感觉这是一个正常的市场，只是过多价格下降趋势的长尾效应，观望情绪影响了现在的市场。房地产销售市场本身是一个非常严谨的置业过程，过于的高周转，过于的市场预期，使过往的市场不正常。
商品房销售面积、金额与增速自年初以来经历了先升后降的趋势变化。面积段上一线80-90㎡刚需化、二三四线100-140㎡改善特征再强化，功能结构上90-120㎡三房、120-160㎡四房占比上升，整体延续小型化趋势。
当市场上行时，高价地是市场的催化剂与见证者；而在市场冷却之时，高价地则是不少开发商手里那张“想打不能打的牌”，成为了增加企业负重的包袱。
房地产调控的最终目标是稳房价、稳地价、稳预期，如果政策经常变动，很难释放稳定信号。预计未来政策短时间不会放松，政策未来将会保持连续性和稳定性。对于一些高价地项目，何去何从，至少从心理上打消“时间换空间”的幻想。
对于济南市场，未来市场主要成交方向为刚需产品和强产品力产品，对于刚需项目，考虑到项目成本等因素影响，预计明年价格继续下探的可能性较小；对于改善产品，随着金茂、绿城、龙湖等高品质项目越来越多，客户的选择性越来越多，未来改善项目的出路一定是性价比和品质；对于周边卫星城，章丘和长清近两年由于大量的土地供应，预计明年市场仍有下行的压力。
