招商公园1872，虽然产品线不如万科、仁恒的那么有名，后期物业服务也没有明显的亮点，但它是有自己独特优势的。只是，它的优势并未传播出去。
编者注：近期，我们将在知识星球推出《CBD私密置业报告》。本篇文章为该系列报告的《济南CBD内位置最好的楼盘！很多人没听说过，卖得也慢……》，未来我们还会推出类似的短文。
在济南CBD内，哪个楼盘位置最好？我们的答案是，招商公园1872。
但还有一个问题，在CBD精装楼盘中，尤其是平安地块的四个楼盘中（万科、龙湖、仁恒、招商），哪个卖得最慢？恐怕也是招商公园1872。甚至，有很多买房人都没有听说过这个楼盘。
招商公园1872规划图
那么，招商这个楼盘位置为什么好呢？为什么又卖得比较慢呢？
1、采光好于仁恒公园世纪
先接着21日的话题继续聊。
12月21日我们说到，仁恒世纪公园项目，有一个BUG！它的南侧，解放路以南，有一排高高的写字楼，对项目部分产品采光造成严重影响（济南逼格最高的楼盘，却有一个大BUG！）。
在这篇文章中，对仁恒的项目我们赞誉很多，对它诸如紧邻解放路、变电站，部分产品户型等缺点，只字未提。
未曾想，即使如此，某些人还是也很愤怒，在后台留言中骂骂咧咧。还有很神奇的人说，我们在误导读者。呵呵，真是搞笑呢！
先看一张CBD内的限高图：
看各个项目周边的楼宇高度，在CBD内的精装楼盘中，还有比仁恒项目更压抑的吗？
复星项目，前面是住宅和规划的公园，采光情况非常好。即使三箭平安苑、文博家园未来拆迁，盖起了其他住宅，由于这些住宅高度不会太高，而且后起来的住宅不能导致原有住宅出现日照不足的居住公寓，它的采光情况也依然会较好。
万科项目，西组团部分住宅，会在红色超高地块的包围中，但是它的东地块，即西地块的部分产品，采光会好一些。因为前面是公园和很低的变电站。
龙湖项目，南侧是写字楼产品，但高度80米。它的采光受到一些压制，但相对依然会好一些。
招商公园1872，西南侧的历下国际金融中心、岚桥项目，对项目采光会有一定影响。
但是，它的正南侧是仅有40米的山东边防楼，再往南的能源大厦、成城大厦也不算很高，对项目采光基本没有影响。如此，它中午附近的采光情况会不错。
整体而言，招商南组团的采光情况比仁恒南组团要好得多！这从日照不足房源就能看出来。
招商项目，整个南组团没有1套日照时间不足标准的房源。
而仁恒南侧两个组团，都有日照时间不足标准的房源。其中，西南组团的量比较大。
在这里特别提醒大家：
CBD内各项目居住公寓的标准比较低！我们通常讲的居住公寓，大寒日日照时间不足2小时，但CBD内是不足1小时。
所以我们看到，上面仁恒南组团虽然有部分产品的日照不足2小时的标准，但依然不是居住公寓。这个大家一定要高度留意，因为它们不是居住公寓，很容易被忽视。
大家想一想，大寒日是1月20日左右，它并不是一年中日照时间最短的，它距离日照时间最短的冬至日还有1个来月。如果某套房子大寒日日照时间不足1小时,或者不足2小时，那么在整个冬季里，它的采光就会非常非常差！
而且，另外还要提醒大家，虽然现在很多楼盘都有日照不足标准的房源，但不能一概而论。
比如，仁恒项目北组团、招商项目中间组团，都有大量日照不足标准的房源。这些房源，遮挡它们采光主要是项目内自身产品，各栋楼的高度差距不大。
面对这样的采光不足，如果你往高处买，就会摆脱前面住宅楼的遮挡，就能享受到很好的采光。
但是，如果你的前楼是二百多米的写字楼，那就不一样了。即使你往高处买，避开了部分写字楼的遮挡，你的采光满足了住宅的标准，但你依然摆脱不了前面那些超高写字楼的阴影。
而且，对面堵上一排写字楼，高度非常大，也会造成一种的压抑感。
当然，说一句绝对正确的“废话”：有些人觉得采光不是那么重要，也不在乎压抑，那么就不需要任何争论了。
都无所谓了，还争个毛线，为什么你们还在后台口出脏话，进行人身威胁？
真的很呵呵！观察君从事财经记者13年，曾被威胁无数次，被社会人抢过录音笔，甚至人身自由也被限制过，怕你们这点威胁！
2、位置很好，销量一般
话归正传，继续说招商的位置。
它的正南方建筑高度比较低，所以项目显得不是那么压抑。
而且，济南的经济发展主轴是经十路。虽然CBD的核心区是在解放路以北，但目前来看，在七八年之内，经十路沿线的产业依然会比解放路以北强大。
招商项目比较靠近经十路主轴，它的周围是CBD内目前产业最强大的区域——东南不远处是黄金时代广场、省国资委，西南侧是历下国际金融中心、中国人寿、华润中心等，未来高端办公人群很多，对高端住宅产品的需求会很大。
补充一句，从这个意义上说，仁恒项目虽然采光不好，但位置也是不错的（这个我们在知识星球私密报告中有所论述）。
其三，招商项目紧邻地铁站，而且南北两侧有两个地铁站。同时，它又没有紧邻奥体西路，东侧没有噪音污染（南侧解放路，沿路产品会有一定的噪音污染）。
虽然位置好，但有一点：在CBD内的精装产品中，招商项目属于卖得相对比较慢的。
我们查了该项目的网签数据：
虽然高端产品的网签数据通常有严重滞后，但我们查了CBD内其他精装产品的数据，招商的签约数据是最低的。
对于招商位置好、销量一般的原因，在我们看来有两个：
一个是营销方面存在比较大的问题。招商公园1872，在济南市场一直声音很小，它并没有把产品的声音打出去。
我们曾经向粉丝推荐过这个楼盘，结果不只一个粉丝问：它在哪里？没听说过。
而且，项目的团队也出现过比较大的问题。不多说了。
当然，营销、团队只是一方面，另一方面是产品亮点不突出。
万科、仁恒的产品，在全国的知名度都比较高，大家也比较认可；龙湖的项目跑得最快，在市场还有最后一丝热气的时候，大部分产品已经卖了；复星项目，价格比较低。
但是，招商的项目有什么优点呢？除了前述位置，它的产品品牌比较弱，大家并不能找出太明显的优点。
我们觉得，它的户型比着周边某项目还是明显优势的。
招商的户型，主要是一梯两户和两梯两户的产品，通透性较好，私密性也比较强。
不像它的某个邻居，有大量的两梯四户，甚至是两梯三户的户型。两梯四户，中间有连廊，这是刚需产品的标配。一个卖3万左右的高端楼盘，这样梯户比，跟自身高大上的形象很不匹配。还有那个两梯三户，中间加一个90平米的小户型，是济南市场上比较少的户型了，居住体验感会很差。
俗话说得好，酒香也怕巷子深。
招商公园1872，虽然产品线不如万科、仁恒的那么有名，后期物业服务也没有明显的亮点，但它是有自己独特优势的。只是，它的优势并未传播出去。
好了，不吐槽了。（佰壹工作室）
