调控，房住不炒，年底了这些词汇又变成了热点，未来楼市如何发展？需要哪些长效机制来推动房地产行业稳健发展？“房住不炒”政策如何落实，著名独立经济学家马光远教授发表了自己的看法。
编者的话：本文来自著名独立经济学家马光远先生的微信公众号：光远看经济。马光远对于楼市犀利独到的解读，深入分析“房住不炒”需要一系列长效机制来促进房产行业稳定持续发展。此文就是马光远先生近期发表的关于改进中国住房金融制度建设的一些独到见解。
确保“房住不炒”的政策长期有效的关键不可能靠房地产调控，只能靠抓紧推进稳定房地产市场的长效机制，这应该成为一种共识。
“房住不炒”不是权宜之计，而是对中国房地产的一个基本定位。
“房住不炒”意味着房地产这个行业的政策属性从过去的经济政策转变为社会政策和民生政策，这种转变的完成不可能靠短期的调控措施，而必须靠一系列的长效机制来夯实落实。
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而长效机制本身包括：土地制度的完善、税收制度的完善、金融制度的完善、住房信息制度的完善以及住房保障制度的完善等等。
从“政策”到“制度”，这才是中国房地产市场稳定健康发展的基础。
中国房改20年，房地产市场从无到有，从有到今天每年销售面积超过15亿平，销售额超过15万亿的全球最大的房地产市场，说明中国过去房改总体是成功的，这一点无需否认。
那些否定中国房地产市场的人，是根本不知道在房改之前，大家的居住状况有多糟糕，对此不了解的人，可以看看《贫嘴张大民的幸福生活》，那是当年中国一线城市居住的真实写照。
但也不可否认，在房地产市场快速发展的同时，制度建设的严重滞后成了中国房地产市场最大的短板。
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从1998年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动地应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。
仅仅靠调控，很显然无法治理中国房地产市场暴涨暴跌的周期规律。
当下中国的房地产政策，绝非靠短期严厉的调控可以确保市场不大起大落，更好的思路是：
在中国房地产已经出现真正转折点的情况下，重新梳理和设计房地产的基本制度，为房地产长期稳定的发展，构建合理的土地制度、信贷制度、税收制度以及保障制度体系，使得住房制度体系回归住房居住的基本属性，使得包括土地制度在内的一系列基本制度能够摆脱为地方创收或者主要作为稳增长的工具。
中国房地产发展到今天，规模已经足够庞大，靠零打碎敲的政策，既解决不了当下房价快速上涨的问题，更无法围绕一个健康的城镇化构建符合中国国情的制度体系。
以房地产金融政策为例，相对于房地产市场，住房金融制度严重滞后，房地产金融大多仍然是为短期调控服务。唯一属于长效性的举措可能就是以前的《住房公积金管理条例》了。
也就是说，在房地产市场化20年后，除了住房公积金管理中心，我们并没有其他的专门服务于房地产行业的金融机构。尽管住房公积金在过去发挥了不错的作用，但是，面对中国房地产市场的发展，住房公积金管理中心这种机构已经无法适应房地产市场对金融的需求。
按照《住房公积金管理条例》，住房公积金管理中心在整个住房公积金制度体系中处于核心地位，负责住房公积金的归集、使用和管理，独自承担住房公积金贷款风险。
但负责如此巨大重任的管理中心其实是个“三无单位”：无资本金、无风险承担能力、不是独立的金融机构，这使住房公积金管理中心成为一个制度设计上最忌讳出现的机构：权很大，运作庞大的资金，但责很小，其本身的资产根本不足以承担任何风险。
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早在2009年，笔者在《南方都市报》就发文《住房公积金应该转为住房银行》，因此，文中提出，应该彻底扬弃住房公积金的现有管理制度，重新构建一个既能确保资金安全，又能提高资金利用效率和收益的运作模式和管理体系。
为此建议：
首先，应尽快制定《住房公积金投资管理法》，目前的住房公积金管理条例立法层次太低，权威性不足以确保资金的安全；
第二，将住房公积金管理中心从财政部门独立出来，将其转型成住房银行，按照政策性银行的模式纳入金融机构的主流监管体系，不再受财政部门和建设部门的行政领导，而是成为独立的资金运作机构，具体投资模式无需另行设计，按照基金的模式进行即可；
第三，在投资管理上，给住房公积金和全国社保基金同样的待遇，拓宽其投资渠道，允许其投资资本市场。
这样，就从根本机制上确保了住房公积金的安全，并拓宽了其投资渠道，解决了资金沉淀问题。
文章得到了住建部有关部门的关注，并就此问题约谈我。和我就此问题对话的官员，一直强调，住房公积金为中国住房问题做出了突出贡献，被人诟病的住房公积金的资金沉淀问题，以及投资渠道狭窄问题，监管问题，都可以通过完善公积金制度解决，对我提出的设立国家住房银行的建议不置可否。
但是，到了今天，对于改革住房公积金和成立住房银行，共识越来越多。面对中国房地产市场的巨大变化以及风险波动，我再次呼吁，加快住房银行的组建。
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应该看到，在中国房地产制度建设层面，金融，特别是政策性金融的发展仍然滞后，特别是低收入阶层的住房的政策性金融支持政策极为匮乏，影响了居民的住房消费，也不利于房地产的稳定。
在当前中国房地产去库存的情况下，如果没有低成本、同时带有国家担保性质的住房融资平台和工具，中低收入阶层根本没有能力获得住房，破除住房消费的症结仍然需要金融的支持。
在路径上，我仍然建议可以参照美国“两房”的制度设计（这里特别强调，不能因为2008年金融危机，就否定“两房”的制度价值。），建立我国的住房银行，弥补政策性住房金融的短板，为中低收入阶层的住房消费提供很好的金融支持，完善中国房地产长效机制。
