客观审视海尔产城创·博悦兰庭：济南十里河片区刚改或改善型楼盘 户型及价格都有一定的竞争力

　　海尔产城创·博悦兰庭位于济南十里河片区，地处济南历下区花园路以北、大辛河以西，总建筑面积113340平方米，占地面积35419平，容积率3.2，开发商为海尔地产。

项目区位图

　　项目规划6栋住宅，共896户，包含1栋10层洋房、1栋17层小高层住宅、1栋28层高层住宅、2栋33层高层住宅。户型面积为88平、108平、122平、128平、147平、149平。

项目鸟瞰图

　　据悉，项目1#楼、2#楼、3#楼、5#楼、6#楼为毛坯，均价19000元/平—20000元/平；4#楼为精装，预计均价24000元/平—25000元/平。

项目拿地情况

　　2018年2月26日，海尔地产以295761.4万元的底价摘得十里河片区3宗组团地块，其中，B2地块即海尔天玺，楼面价7164元/平；B-1-2地块即海尔博悦兰庭，楼面价7500元/平。

　　项目在售情况：目前，项目首推5#楼，5#楼为10层毛坯洋房，一梯两户，户型面积为147平、149平，均价19000元/平起。

　　据悉，后续将加推6#楼，户型面积为108平、128平。

　　项目配套：交通，项目靠近花园路、化纤厂路、奥体西路，现阶段308路、K106路、K11路、K138路、K163路、K168路、K37路、K91路等公交车可直达项目；项目附近规划有地铁R3线，花园东路站距项目约500米。

　　教育：项目具体教育配套还未确定，附近有科苑小学、弘毅小学。

　　商业：项目商业地块规划有商业配套；附近有汇隆广场等。

　　项目不利因素

　　1、项目东侧一河之隔为星河工业园，可能会有废气等影响。

　　2、项目南侧临花园路、西侧为西周南路，临近楼栋可能会有噪音等影响。

　　3、项目1#楼、2#楼存在居住公寓，部分房源的采光可能会受到影响。

　　2、项目附近有一些板房、厂区待拆迁，还有一些面临改造的老小区，可能会对项目造成噪音、灰尘等影响。

项目周边楼盘

　　海尔产城创·博悦兰庭位于十里河片区，片区内在售项目较少，除博悦兰庭外，仅有海尔天玺和翡翠大观的现房在售。其中，海尔天玺属于再改善楼盘，均价27000元/平—28000元/平，去化情况非常惨淡；翡翠大观的现房已经卖了很多年了，均价23500元/平。

　　另外，片区内多成熟社区，如花园小镇、凯旋公馆等，均价18500元/平—22000元/平。

　　除此之外，项目距离奥体中片区4个新楼盘——金地华著、海信君合、阳光城檀悦、珑悦府距离也不远，目前，仅有金地华著入市加推，均价21000元/平。

　　总结：海尔B-1-2地块——海尔产城创·博悦兰庭正式亮相，博悦兰庭推出了毛坯房源，首推的10层洋房声称19000元/平起，预计实际均价在21000元/平左右。对比周边楼盘18000元/平—23500元/平的均价，海尔博悦兰庭的洋房买到这个价格还是可以的，但等待项目交付还需要几年的时间，而翡翠大观虽然价格稍高，但为现房在售。

　　从配套方面来看，项目靠近花园楼、化纤厂路，附近有地铁R3线，花园东路站距项目约500米，交通比较便利；但项目的教育配套还未确定，具有一定不确定性。

　　总结来看，项目的定位应为刚改或改善型楼盘，博悦兰庭户型及价格有一定的竞争力。