济南今年首次土拍14宗流拍，保利置业拿下“热门儿”贤文正丰+轻骑组团地块

济南2022年第一次集中土拍落下帷幕，本次土拍共挂牌45宗地，济南城区共有35宗土地出让，总占地面积约110.40 万㎡。另外10宗商业用地将于5月9日拍卖。

先用一段话来概括本文的核心要点：一共35宗地块，成交21宗，流拍14宗。

作为购房者我们要知道透过此次土拍，济南楼市一个很明显的信号：

1、35宗土地里，唯一能让开发商PK大战的还是高新核心区的正丰路地块，也是此次土拍中唯一实现溢价的地块，保利置业拿下，实际楼面价不低于1.4万。它反映了市场艰难的情况下，开发商在收缩战线，但核心地段能主打大平层改善的依然是香饽饽。

经过9轮竞价，央企保利拿下正丰路3宗土地，据了解定位高端改善，反映出目前市场环境下，央企保利看好济南发展，也彰显了央企的财大气粗。

轻骑组团地块质素不错，容积率低，周边仁恒奥体公园世纪、龙湖天奕等项目，卖得也不错，市场认可度比较高，如果后期产品上有匠心有品质，应该也会不错。

2、底价成交居多，这让我们想起来2019年年底的土拍，同样也是市场形势不好，拿地接盘托底的都是国企、平台和地方功勋房企。像万科、龙湖、绿城、仁恒这类开发商，没有出现在土拍中，理想的情况是，市场化多一点的房企，在济南多拿一些地，这样济南的住宅品质能提升一下。

理想归理想，市场归市场。

3、部分流拍土地，要警惕！流拍的地块，以及所在的片区，意味着开发商不看好，不愿掏真金白银去投票，购房者买房也需要注意！此次，济钢全部地块均流拍，槐荫区济齐路地块流拍。目前大家看一下，这两个片区的在售新盘也是挺艰难的，卖得很一般，此次土拍中，流拍很正常，开发商不想去这种算不着账容易站岗的区域，购房者也需要看清这一点。

不知道此次土拍“哑火”之后，济南会不会顺势放松楼市调控，具体不好说，拭目以待吧！

最后看一下我们整理的图片明细，点击放大可查看大图。

从区域分布来看，历下区7宗土地集中在盛福片区，其中三宗为住宅用地，4宗为商业用地，打包被中建底价拿下；历城区供应18宗，为供地主力，站前商务区被轨交底价拿下，首次挂牌供地的济钢片区5个打包地块共11块地惨遭流拍，去年两轮流拍的大辛南区域土地被历城控股底价拿下；槐荫区挂牌3宗全部流拍；高新区3宗土地都在贤文片区，意外被保利拿下；天桥区4宗，集中在东沙社区两地块被天桥金控底价摘得，宏济堂地块被君道底价拿下。

历下区

盛福片区地块组团

7个地块打包出让，3块住宅+4块商业，被中建城发底价摘得。

竞得人须在商业B、商业C、商业D和商业E地块内分别提供地上建筑面积约73830平方米、21602平方米、16460平方米、34598平方米的商业房，并以2500元/平方米的价格销售给固定单位作为保障房用途，而且这个价格还包含四个地块的全部地下面积。

竞得人须在商业E地块配建一栋建筑面积不小于2000平方米的有独立出入口的配套公建，建成后无偿移交给历下区政府指定单位或部门。

竞得人还须无偿配建以下设施：

（1）须在机床四场A2地块内配建一处建筑面积不小于1170平方米的社区养老服务设施，一处建筑面积不小于1300平方米的社区综合服务设施(含社区警务室)。

（2）须在B-10-2地块内配建一处建筑面积不小于300平方米的社区卫生站，一处建筑面积不小于1500平方米的机构养老服务设施。

（3）须在B-11地块内配建一处建筑面积不小于1260平方米的社区养老服务设施，一处建筑面积不小于600平方米的室内副食品市场。

（4）竞得人须在地块X-3内无偿代建15班幼托，占地面积约1公顷。须与首期住宅同步建设、同步投入使用。

（5）竞得人须在地块X-1内无偿代建54班九年一贯制学校、6班幼托，总占地面积约5.73公顷。须与首期住宅同步建设、同步投入使用。

高新区

贤文正丰+轻骑组团地块

高新贤文地块属于本次拍地的热点宗地，吸引中海、华润、保利、济高控股、瑞马5家开发商竞拍，最终保利置业经过9轮竞拍突围拿下正丰地块和轻骑A1、A2三地块组团。最高楼面价11069元/平。如果算上其他成本，楼面价不低于1.4万，比龙湖天奕二期楼面价还高，高地价了。

拿地条件如下：

竞得人须在轻骑A2地块内无偿建设建筑面积不低于 28298 平方米的租赁住房，并与首期商品住房开发项目同步开工、同步交付使用。

为落实市民泉水直饮工程，本宗地住宅项目须设置直饮水入户系统。竞得人须无偿配建、代建以下设施：

（1）正丰地块须配建一处开放使用的社区综合服务中心，含建筑面积不少于 1668 平方米的社区公共服务综合设施；轻骑A1地块需配建一处建筑面积不少于 68 平方米的社区警务室；轻骑A2地块需配建一处建筑面积不少于 68 平方米的社区警务室。

（2）无偿代建地块 X 3 班幼托。

历城区

大辛南地块

大辛南地块经历了两次流拍的尴尬，这次没有绑定商业地块，组团的5个地块全部为住宅用地，被历城控股底价拿下，楼面价最高的A3地块7260元/平，容积率1.4。

竞得人须无偿配建、代建以下设施：

（1）须在A1地块内无偿配建 1 处建筑面积不小于 800 平方米的室内副食品市场；

（2）须在A2地块内无偿配建 1 处建筑面积不小于 1000 平方米的社区养老服务设施；

（3）须在A3地块内无偿配建 1 处建筑面积不小于 1068 平方米的社区综合服务设施用房 ( 含社区警务 ) ；

（4）须在A4地块内无偿配建 1 处建筑面积不小于 300 平方米的社区卫生服务站；

（5）须在A5地块内无偿配建 1 处建筑面积不小于 1500 平方米的社区机构养老服务设施。

（6）须无偿代建地块 X-1 内15 班幼托，X-2 内18 班小学 +9 班初中。

另有配建租赁住房要求：该项目须按照不小于各地块内商品住房开发项目地上建筑面积 10% 的比例配建租赁住房（约 3 万平方米），由历城控股在 A2 地块内集中配建。竞得人需在签订土地出让合同后 30 日内，按照 8500 元 / 平方米的价格一次性向历城控股缴纳购房资金，完成建设后移交市政府指定接收单位。

另外，在A5地块内发现一处古代墓葬和两处遗址，占地面积 1742 平方米，应予以原址保护。

济钢组团地块

济钢组团地块共11块住宅，分为5个小组团，本次土拍无一人参与，惨遭流拍！

其中B28、B29、B40为一个组团。其中B40地块内现状存在高压线杆，济南城投负责于 2022 年 6 月 30 日前将高压线杆迁移，同时交付土地。

B30、B39为一个组团。竞得人须无偿配建、代建以下设施：

（1）须在B39地块内集中配建 1处建筑面积不小于 1068 平方米的社区综合服务设施用房（含社区警务），1 处建筑面积不小于 1400 平方米的室内副食品市场，1 处建筑面积不小于 1450 平方米的社区养老服务设施。

（2）竞得人须无偿代建地块 BX-6 内15 班幼儿园须与首期住宅同步建设、同步投入使用。

B39地块内现状存在高压线杆，济南城投负责于 2022 年 6 月 30 日前将高压线杆迁移，同时交付土地。

B31、B38为一个组团。竞得人须在宗地内沿规划二路（3 号路）西侧、开源中路北侧设置宽度为 5 米的慢行公共通道，与城市人行道充分结合，结合慢行步道设置一定规模的开敞空间。

B38地块内现状存在高压线杆，济南城投负责于 2022 年 6 月 30 日前将高压线杆迁移，同时交付土地。

B32、B37为一个组团。竞得人须无偿代建地块 BX-7 内9班幼儿园，须与首期住宅同步建设、同步投入使用。

南侧的B41、B42为一个组团。竞得人须配建、代建以下设施：

（1）须在B41地块内配建 1 处建筑面积不小于 1068 平方米社区综合服务设施用房（含社区警务室），1 处建筑面积不小于 940 平方米的室内副食品市场，1 处建筑面积不小于 940 平方米的社区养老设施。

（2）须无偿代建地块 BX-13 内15 班幼儿园，须与首期住宅同步建设、同步投入使用。

竞得人须在B42地块内沿规划二路（3 号路）西侧设置宽度为 5 米的慢行公共通道，与城市人行道充分结合，结合慢行步道设置一定规模的开敞空间。

另外，竞得人须在B41地块实施时应同时满足 BX-14 地块（30 班小学）人防需求。

站前商务区组团

站前商务区A1地块和A12地块被轨交集团打包底价拿下。

槐荫区

济齐路地块

济齐路三地块流拍！

济齐路A1地块，须无偿配建以下设施：一处建筑面积不小于 1000 平方米的社区综合服务设施（含社区警务），一处建筑面积不少于 1200 平方米的室内副食品市场，一处建筑面积不少于 500 平方米的社区养老服务设施，一处建筑面积不少于 300 平方米的社区卫生服务站。

济齐路A3地块，竞得人须无偿代建 X-2 地块9班幼托。

天桥区

东沙地块

东沙地块一与地块二组团，被天桥金控底价拿下。

竞得人须在地块二无偿配建一处建筑面积不小于 1000 平方米的社区综合服务设施（含社区警务）、一处建筑面积不小于 600 平方米的室内副食品市场、一处建筑面积不小于 1000 方米的社区养老服务设施、一处建筑面积不小于 300 平方米的社区卫生服务站、一处面积不小于 600 平方米的社区文化服务中心、用地面积不小于 500 平方米的多功能文体广场。

地块二内现存 10KV 匡沙线电力线杆，天桥区药山街道办事处负责于 2022 年 5 月 30 日前完成高压线线杆的迁改工作，同时交付土地。

宏济堂地块

宏济堂住宅A地块和商业B地块一并出让、整体实施，被君道底价摘得。

竞得人须无偿配建、代建以下设施：

（1）住宅A地块须配建一处建筑面积不少于 300 平方米的社区卫生服务站、一处建筑面积不少于 380 平方米的社区养老服务设施。商业B地块须无偿配建一处建筑面积不小于 1000 平方米的 社区综合服务设施（含社区警务）、一处建筑面积不小于 400 平方米 的室内副食品市场。

（2）须无偿代建地块 X 内9 班幼托。

济南市天桥区国有资产运营有限公司在地块 A 内回购安置房地上建筑面积面积约 2.4 万平方米， 回购价格地上建筑 4000 元/平方米、地下设施 3200 元/平方米。另外，该公司有权选择在地块A另行回购不低于 1 万平方米房源用于拆迁安置，回购价格原则上 不超过 4000 元/平方米。同时有权另行回购不少于 200 个地下车位。

地块 B 规划总建筑面积不高于 2.72 万平方 米（地上 1.76 不高于万平方米、地下不高于 0.96 万平方米），实际建筑总面积除规划配建不小于 1400 平方米的社区综合服务设施和室内副食品市场外，剩余部分全部用于沃家居委会车北新村保障房，并由济南市天桥区国有资产运营有限公司按照地上建筑 4500 元/平方 米、地下设施 3200 元/平方米价格予以回购。

小结

2022年的首轮土拍“哑火”，大宗土地底价成交，地方国企拖地拿地。目前的民企开发商拿地慎之又慎，竞拍一百多轮抢地的情况很难遇到了。如今的济南土拍有了限价规则后，再也不会重现四年前频繁出现的“地王”，土拍地价高过周边在售房价的疯狂现象也不会出现，地价稳了，房价才会稳。本次土拍战况如一潭死水，一点波澜未起，济南楼市若想缓解尴尬，现在来看，只能等风来。（来源：济南楼市参考）