打开济南万科翡翠公园，可谓是盛福片区的神盘。容积率高达3.3，自诩高端翡翠系。12栋楼里，两栋回迁、两栋安置、三栋人才公寓，正常住宅只有5栋。当年最高曾卖到过约2万7，后来一度回落到2万2左右。早在2018年夏天就首开了，卖了三年还没卖完。
但笔者今天想跟大家聊的，不是这些，而是开发商违规捆绑车位、储藏室的事。
11月30号晚，99万起住历下的广告，刷遍了济南各大中介的朋友圈。曾有群友吐槽，午夜12点、半夜4点，都收到了中介的微信推送信息。好家伙，这帮人真敬业。这个价格足够有诱惑力，深度刺激了广大购房者的神经。
12月1号，万科翡翠公园售楼处人声鼎沸、车水马龙，像极了小时候赶大集的场景。售楼处的置业顾问都没时间接客户，因为置业顾问永远在接着其他客户，一张张认筹单签字、画押，售楼处再现买房如买菜的壮观场景。
不知有多少购房者，想抢这118套特价房源。尤其是58㎡—123㎡的68套简装房源（卫生间和厨房简装，其他房间都毛坯），单价仅1.65-1.8万，这可是历下区、高新区北、万科品牌万科物业，这三点就足够了，买到即赚到。
至于其他房源，则是正常精装房源的差楼层，比如2楼、顶楼。开发商这是摆明了想借着这波热度，把千年卖难的差楼层给处理掉。
12月2号晚上8点，万科翡翠公园迎来线上开盘，好多购房者铩羽而归，抢上房的购房者喜极而涕，拥泪而眠。
殊不知，开发商的坑，已经挖好了。坑就在前面，等挨到天亮，就该起身、入坑了。
在开盘前，售楼处置业顾问跟客户传达：买俺家房子必须买车位或者储藏室。88㎡以下的房源必须买储藏室；88㎡以上的房源，必须买车位。如果只想买房子不想买车位，那对不起，售楼处门口右拐的共享单车走起。
很多对万科翡翠公园小户型感兴趣的购房者，本身就很拮据，否则不会考虑这个价位的房子。但看在是高新区北、历下区、万科品牌的份上，忍了，买买买，大不了再勒勒裤腰带，把储藏室的钱勒出来；再者车位可以贷款，大不了再多贷点款。
后来经过了一些难以描述的事情，开发商有了新规定。之前购买捆绑车位的购房者，需要先办理车位贷，才能再办理房贷。
这是什么骚操作？
济南其他几乎所有开发商，都是先让购房者办理房贷，等房贷审批成功、乃至放款成功后，再办理车位贷。因为车位贷有点像信用贷，如果先办理车位贷，是体现在征信里的，是负债。如果这样，银行会要求购房者提供更高的工资流水、需要开具更高的收入证明，贷款难度会大大增加。
而公积金那边，原本审批就很严格。如果事先办了车位贷（大概得20多万），再去申请公积金组合贷款，被拒贷的可能性非常大。
济南绝大部分开发商都是先房贷后车位贷，唯独万科翡翠公园这批小户型先车位贷后房贷，这是为啥呢？
笔者以小人之心度君子之腹：或许是开发商担心购房者办完房贷，不要车位了，那万科岂不干瞪眼了。
万科翡翠公园12栋楼，共计2529户住宅，拥有2948个车位（2720个地下车位+228个地上车位），如果再考虑到2栋安置、2栋回迁、3栋人才公寓用房，那小区里的车位，可能会剩下一大批，会非常非常难卖。
开发商先是捆绑车位销售，然后不晓得为了啥，让购房者先办理车位贷再办理房贷，或者是购房者刚申请房贷，还未等房贷审批通过，更未等房贷放款，就催购房者去办理车位贷。
万科的坑，是一步、两步，摩擦摩擦，是套路的步伐？
早在2018年4月，济南市建委就发布了《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，通知中明确规定，开发商不得要求住宅销售捆绑车位及地下室。
今年7月份，住房城乡建设部、发展改革委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、网信办等部门，联合发布了一则《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。
通知中明文规定：因城施策突出整治重点，包括捆绑销售车位、储藏室。
中央和地方三令五申，万科翡翠公园置若罔闻。
在网络媒体如此发达的时代，是谁给开发商的勇气？
万科一直都这么勇敢吗？
没人出来管管吗？
至于早年间以2万7高价入手该项目的购房者，资产无形中缩水了百十万。那笔者就无能无力了，那是市场行为，笔者爱莫能助。
唉~~~一声叹息。下次买房，一定擦亮眼睛。
拍摄于今年8月份
文章写到这，笔者做个总结，万科翡翠公园那批1.65-1.8万的房源，可买性非常高，买到就是赚到。只是开发商违规绑定储藏室和车位，真的不妥。
或许是万科年底真的需要冲业绩，但能不能换个合理合规的方式？哪怕是把小户型单价定高点？能不能不要把本是弱势群体的购房者，摁在地上欺负？
下面是万科翡翠公园的部分照片。
聊到万科，笔者又想起了雪山万科城A10地块。笔者真的相信，开发商事先不知道A10地块南侧会建约150米的超高层；真的相信，万科城A10地块早早售罄，是非常正常的销售节奏，跟A10地块南侧的商业地块没有任何关系；真的相信，万科不忘初心，一心为购房者提供好产品，是广大购房者要去仰视的开发商。
不知大家信不信，反正笔者是信了。
有些开发商，刚来济南时，曾高高在上，让人仰视；后来因为问题频出，品牌神话跌破，人们的目光变成了平视；再后来，因为不断伤害冲着品牌来的铁杆粉丝，让人慢慢变成了俯视。
借此机会，笔者致敬当年听信万科大饼，时至今日仍在站岗的万科龙湖城市之光的业主们。雪山的房价，还没有回升到当年1万6、1万7的高点。
万科龙湖城市之光
开发商品牌神话破灭，不代表不能买。瘦死的骆驼比马大，万科的物业，在济南大众物业中，依然能排前三；万科的品牌，相比济高中铁保利等糙企，仍然有一定的品牌溢价。
最近雪山万科城搞特价，价格就很合适。
雪山万科城97小三室、114小三室目前所有在售的2楼、顶楼，单价14199元/㎡，这还不是最低价哦，价格还可以再谈，实际成交价大概1万4。
更值得注意的是，总高13层的小高层顶楼，也是这个单价哦。
雪山万科城97小三室、114小三室的3楼、4楼，单价14699元/㎡，也不是最终成交价，价格还有可谈空间。
这俩户型的正常楼层，相比最高点，也有不少降幅，有些还不错的楼层，能到1.55万左右。
万科、精装、小高层、单价1.4万出头，这个性价比可以了，相比今年最高点（万科城小高层曾卖到16500左右），部分楼层房源每平米下跌了约1500块，感觉可以抄底了。
只是对万科城的品质期望，无需仰视，平视足够了。
（来源：济南楼市研究院）
