金隅地产青岛项目问题频发，债务压力蔓延至全国各地

“600公里山海穿越，从北京到青岛，金隅地产携诚而来。”

2014年年末，北京金隅嘉业房地产以14.94亿，将镇江路12号地块——也就是当年市北最贵地块收入囊中。而这句话，正是这家企业当时宣告进军青岛市场的霸道宣言。

但近年来全国多地各类金隅项目的维权新闻不断，而在青岛的三个项目的表现也只能说是“差强人意”。这位昔日风光无限的地产大鳄，究竟经历了什么？

近日，交银人寿保险有限公司青岛分公司获监管部门批准筹建，这家重要外资金融机构的落地，将进一步完善青岛金融体系结构。

债务压力“沉重”

成立于1992年的北京金隅集团有限责任公司，是由原北京市建材工业局逐步转变而来的房地产企业。经过二十余年的发展，金隅集团已经由过去传统单一的建材产品生产企业发展成为拥有金隅新型建材制造、金隅地产、金隅现代服务业为核心产业链的大型综合性产业集团。

作为全国房地产业领先企业，金隅集团房地产年开复工面积超过200万平方米，建有金隅大厦、腾达大厦、嘉华大厦、环球贸易中心等一批高档写字楼项目和金隅国际、半岛国际、天坛公馆、CBD总部公寓等住宅项目。

据金隅集团公布的2020年年报显示，2020年金隅集团利润总额77.94亿元，同比减少2%；净利润为51.56亿元，同比基本持平，归属于其母公司的净利润为28.44亿元，同比减少23%。毛利额维度，除水泥板块增加外，其余板块均呈减少。其中房地产板块毛利额44.94亿元，下滑严重，2019年房地产开发毛利润34%，2020年下滑到14%。2020年扣非净利润19亿，相对于2019年32亿，利润大降。

据金隅集团8月24日发布半年度业绩显示，2021年上半年营业收入约577.14亿元，同比增加41.01%；归属于上市公司股东的净利润盈利约19.12亿元，同比增加25.48%；基本每股收益盈利0.14元，同比增加40%。分配方案为：公司不进行利润分配、公积金转增股本。

2021年上半年，房地产开发板块实现主营业务收入177.2亿元，同比增加87.9%，实现利润15.1亿元，同比增加2.2%，在上半年市场行情比较好的情况下，地产业务营收大幅增加，但是利润增长停滞，处于增量不增收状态。

据氢财经统计，自2016年始，金隅集团的有息负债开始大幅增长，当年有息负债为930.33亿元，但在此之前2015年其有息负债仅为466.21亿元。之后负债连年攀升，2019年已经高达1240.84亿元。有息负债规模庞大，其构成中，短期借款就占了近半成。然而其2017年后的货币资金都在200亿元左右，远不能覆盖短期债务。

另外据金隅集团2021年半年报显示，截止6月30日，金隅集团流动负债为1184亿，货币资金为215亿，依旧无法覆盖短期债务，后期偿还债务压力大。

综合来看，金隅集团虽位列中国企业500强、中国企业效益200佳和全国企业盈利能力100强，在福布斯全球上市公司2000强排行榜中位列第1048位，可以说是全国名列前茅的房企，但是在消费者市场，金隅作为一家建材起家的重量级国企，开发建设项目却品质实属一般，近些年各类维权新闻不断。

高调入青，但项目品质“失格”

据了解，目前金隅在青岛共计开发了金隅和府、金隅香江旺角和金隅金玉府三个项目，其中位于市北区镇江路的金隅和府是它正式以拿地方式进入青岛的第一个项目。

但是，作为金隅来到青岛的“首秀”，金隅和府的表现却有些差强人意，自落成交付后屡次因质量问题被投诉。

早在2020年8月，笔者就曾实地探访过位于镇江路12号的金隅和府项目，发现该小区的园林景观、楼道墙体和屋顶、消防设施、电梯、车库等多方面都存在质量不过关、维护不当等问题。

交房两年后，在2号楼的入户大堂，笔者看到大片的墙砖已经脱落或者被拆下，屋顶破损露出了内侧的管道，消防设备和逃生指示灯也都脱离了原来的固定位。

金隅和府维修中的墙体 图片来源：界面山东

金隅和府破损的屋顶 图片来源：界面山东

金隅和府脱落的消防设施 图片来源：界面山东

对于居住在3号楼的业主来说，电梯隐患也成为影响他们居住安全的一大因素。3号楼的电梯经常坏，现在三部电梯只有一部能正常使用。笔者进入楼宇探访发现，他的投诉都属实。对于一栋超过30层的高层住宅来说，只有一部电梯运行，给业主出行带来了极大的不便。此外，还有业主表示，这电梯经常会发生困人事故。

金隅和府罢工的电梯 图片来源：界面山东

显而易见，金隅这家京派知名房企虽然高调进军青岛，但并没有为青岛带来高端住宅的范本。

另外，笔者还曾实地探访过位于即墨创智新区的金隅金玉府项目。

金隅金玉府最大的优势或许是其共计3万余方的自建的功能性配套。据项目顾问介绍，小区自建运动场和体育馆是仅向业主开放。这类配套是目前市面上还是比较少见的。

除此之外，该项目的商业、教育、医疗配套还算完善，但需要注意的是，地铁是项目比较鲜明的短板。虽然据区位图显示，该项目临近地铁M16、M17青威路东站，步行大约10分钟左右；但在当下青岛地铁二期工程还尚未完工的背景下，项目旁的青岛地铁四期工程地铁M16还未开工，M17更是今年3月份才刚刚设计了城市规划预留空间。项目置业顾问曾坦言，购买该项目，就不要考虑地铁的问题了。

产品设计方面中规中矩，但据笔者了解整体的公摊较高，某户型公摊甚至达到了约24%，某种程度上看性价比稍低。

另外，金隅金玉府的户型也存在一个通病，就是无论建面大小，客厅的面宽都做的相对较窄，空间的敞阔感比较一般。

而且不同户型也各有一些硬伤，例如从样板间的现场照片中可以看到，96㎡的样板间的北向次卧做的过于狭小，有些鸡肋。

金隅金玉府96㎡样板间北向次卧 图片来源：界面山东

全国各地项目问题频发

实际上，不仅是在青岛，近些年金隅全国各地多个项目都遭遇了业主维权投诉。

2015年以45.51亿元总价拿下合肥南七地块，成为了当时合肥地王，金隅也开始书写自己在合肥的篇章。首开以后更是创造了27次开盘27次售罄的销售神话。

2019年中旬，据市场星报报道，业主交房时发现家里基本被水“泡烂了”，地板、墙纸都有水泡的痕迹，卫生间也有漏水。小区的绿化则是大草坪，而且还有不少植草砖，真正的灌木较少，让小区的品质感整体下降。

除了质量有问题，金隅南七里地块被爆出重金属污染，因为业主发现小区新种的绿化容易死亡。7月12日，经区环保局在回复网友的质疑中证实，金隅合肥南七文创中心项目A07地块确定部分土壤为重金属（铬）污染，不过被污染的仅为商业地块。金隅南七里的前身是叉车厂，所以土壤之前就存在“毒性”。

2020年3月，金隅位于南京的金隅紫京叠院项目遭遇多名业主一同维权。维权原因主要为小区绿化降标减配，与宣传的“江北第一改善”水准严重不符，承诺的独立入户、私家门厅、会所泳池也都化为虚影。

2021年5月，金隅位于宁波的金隅大成郡三期项目在群众留言板上遭到业主投诉，称该项目外立面出现了包括外墙鼓包、凹凸不平、裂缝等问题，但开发商并未采取“全部铲掉、重新铺设”的整改措施，而只是简单的以“打补丁”的方式修补，现场照片惨不忍睹且存在严重的安全隐患，其他原先完好的墙面也陆续出现鼓包严重的情况。另据业主所述，多次找到该楼盘的开发商协商、宁波住建局协调，均未得到有效的解决办法。

同月，一位业主在网上表示购买的由北京金隅集团股份有限公司下属的北京金隅兴大房地产开发有限公司开发的金亦家园项目。项目不实的虚假宣传、合同欺诈及不平等条款。

2021年9月2日，据封面新闻等多家媒体报道了成都金隅金成府几十家业主房屋渗水及车库渗水、宣传与实际不符的问题。

虽然在事件报道后的第二天下午，金隅金成府对外公开道歉了，但就在道歉公告发出后不久，随之而来的是一则关于该项目加推的广告在网络上发布。之后业主们与开发商在项目上再次进行了第三次沟通会，其结果是“核心问题依旧没有得到回复”。

据悉，截止9月2日发稿家中出现渗水情况的业主还在不断增加，其中已有6名业主表明了退房意向。而在多家业主签订《退房申请书》时，开发商表明，这是格式退房申请书，不能更改，只能以“个人原因”且双方免责来申请退房，不能以“房屋质量原因且要求赔偿来申请退房”。

成都金隅金玉府漏水墙面 图片来源：封面新闻

对于开发商来说，到一个城市开疆拓土，前期没有积累下雄厚的资源和人脉，拿地的成本可能就会高一些。在这种情况下，开发商就会面临着抉择：高价买地之后，是降低品质要利润；还会坚持质量底线，在城市中赢得口碑。

显然，金隅多次高调入驻都没有衡量好这座“天平”，品牌口碑才会一路下滑，企业财报便是最为真实的写照。如何把好质量关，挽回企业形象，或许才是金隅需要解决的首要问题。

（来源：凤凰网青岛综合 质观鲁楼）